상업용 부동산 구입시 고려해야할 사항
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지난 몇 년간의 부동산 가격의 하락으로 인해 가격적으로 볼 때, 매력적인 대상이 한 둘이 아니다.
상업용 부동산의 경우, 대부분의 그 가치척도의 기준이 되는 것이 CAP RATE인데, 수 많은 매물대상의 상업용 부동산은 CAP RATE이 얼마이며 하는 것이 보통 간접적인 가치를 알 수 있는 기준이 된다. 또한, GRM(Gross Rent Multiplier)도 상업용건물중에 특히 멀티 유니트을 적용하는 데 많이 사용한다.
참고로 CAP RATE에 대해 먼저 설명하면,
년간 발생하는 순수익을 현재 팔고 있는 현재 가치로 나눈 것으로 CAP RATE이 높을 수록 투자가에게는 매력적인 투자대상이 된다.
예를 들어 백만불에 매물로 나와있는 상가가 CAP Rate이 7 이라면 NOI(순수익)은 7만불이 된다.
그러나 더욱 중요한 것은 투자기간을 산정해서 5년이나 10년 뒤에 나올 수 있는 CAP Rate을 뽑는다면 투자가치를 결정하는데 상당한 기준이 된다.
2005-2007년도에는 CAP RATE이 7인 상업용 부동산이 나타나면 바이어들이 줄을 이었었던 기억이 아직도 생생하다.
하지만, 경제상황이 바뀌어 버린 현재는 CAP Rate이 8이 넘는 매물들이 많이 보인다.
그러면 CAP Rate은 얼마나 신뢰할 수 있는 것일까?
투자의 대상에 따라서 상대적이지만 보통 CAP Rate으로 대변되는 상업용 매물들은 마치 물 위에 떠 있는 빙산과 같다고 생각한다.
물 밖으로 나와 있는 부분은 CAP Rate과 주변환경 정도만 보이지만, 물 안에 숨겨져 있는 것이 엄청나기 때문에 그것을 조사하는 과정을 통해 진정한 CAP Rate을 산출하기까지는 상당한 시간과 노력이 따르는 것이 사실이다.
그러기에 물 밖에서만 보여지는 CAP Rate만 보고 선뜻 달라드는 것은 기대했던 투자 수익율을 만들기가 어렵다.
부동산 투자라는 것은 미래가치를 현실적으로 잘 분석하여 미래가치에 대한 CAP Rate을 뽑는 작업이라고 할 수 있을 것이다.
물 안에 숨겨져 있는 부분을 조사하여 확실한 선택을 할 수 있게 돕는 역활이 어떤 면에서는 상업용부동산 에이전트의 역활인 것이다.
물 안에 숨겨져 있는 부분을 대략적으로 설명을 한다면, 대상매물이 존재하고 있는 환경적 조사에서부터 시작된다.
첫번째, 요즈음과 같은 시기에서 가장 중요하게 떠오르는 것은 그 지역의 경제상황이다.
경제상황을 단면적으로 알아볼 수 있는 실업율, 인구증가율, 주된 수익을 가져다 주는 산업분석, 주민들의 연간소득, 향후 발전 가능성에 대한 전망 등이 대략 1차 조사 내용이다.
두번째는 Tenant의 비지네스 분석과 아울러 경쟁업체의 분포, 지역 주민들의 소비성향에 대한 조사.
세번째는 매물의 진입로의 편의성 분석, 앞으로의 City에서의 개발계획, City의 발전계획 등에 조사가 필수이다.
환경적인 조사가 진행된 이후에는 실질적인 Profit & Loss Statement와 Tax Return 등의 자료등을 통해 지난 2-3년간의 매물의 운영상태를 검사한다.
물론, 건물의 인스펙션도 해야되겠지만, 실제 인스펙션을 하기에 앞서 서류상의 인스펙션이 더 더욱 중요하다.
마지막으로 모든 절차가 끝나고 바이어 입장에서 만족할 시에 상업용 부동산 구입이 이루어진다.
부동산 구입이 있은 후에도 한 가지 숙제로 남는 것은 어떻게 관리해 나갈 것인가? 하는 것이다.
그러므로 구입을 생각하는 시기부터 사후관리방법을 구체적으로 생각해 두는 것이 반드시 필요하다.
