부동산 마켓의 향후 전망


지금의 상황을 좀 더 구체적인 자료를 가지고 분석하여 드리려고 했으나 매일 밖으로 나가 있는 시간이 훨씬 많다보니 조금씩 시간이 주어지는 데로 조금씩 업데이트 하도록 하겠습니다.


일단 부동산 마켓의 전망을 이야기하기 전에 현재 상황에서의 돈의 흐름에 관한 이야기를 나누는 것이 좋을 듯 합니다.

경제 위기 이전에 미국에 전세계의 자금이 집중되어 있었습니다.

미국에 유치된 자금의 유동성으로 인해 그 자금이 부동산으로 쉽게 갈 수 밖에 없었고 부동산 마켓을 폭등시키게 된 근본적인 원인이 되었던 것입니다.

그러나 경제위기후 위기를 느낀 자금들이 미국에서 빠져나가고 미국 정부는 몇 차례의 양적완화를 했음에도 불구하고 미국 안에 유동성자금을 마련하는 데 성과를 보이지 못했습니다.

돈의 방향이 미국에서 빠져 나가면서 눈에 뜨이는 사실은 금값의 폭등이 있었습니다.

안전한 투자대상으로 금이 자연스레 각광을 받았던 것입니다.


요즈음은 지난 수년간 쌓였던 유럽의 문제가 그 심각성이 더 드러나면서 지난 몇 년간 외면받았던 달러로 자금이 급격히 모여들고 있습니다.

그 배경에는 달러만한 안전자산을 발견하지 못했기 때문입니다.

'경제는 돌고 돈다' 라는 말을 새삼 실감하는 상황입니다.

적어도 당분간은 지금의 처한 환경으로 인해 달러의 강세화는 불가피할 듯 해 보입니다.

미국의 10년짜리 국채로 안전투자대상을 자금들이 대거 몰려들어오고 있는 달러의 강세화를 예상한 자연스런 자금의 흐름입니다.

그로 인해 미국의 모게지이자율은 급격히 낮아졌습니다.

그러나 이 현상이 유럽의 문제의 확실한 해결이 없는 한 단기적인 현상이 아니라 장기적으로 이어질 가능성이 높아 보입니다.

이러한 백그라운드에서 현 부동산 마켓을 보는 것이 제 개인적인 생각으로 적절하다고 생각합니다.


지난 몇 년간의 긴수렁을 뚫고 2012년에 들어 완연히 부동산마켓이 회복되고 있습니다.

이미 벨뷰나 시애틀 지역은 불과 지난 몇 달간에 15%이상의 상승을 가져왔습니다.

뿐만 아니라 리스팅 인벤토리의 부족으로 은행매물, 숏세일은 모두 동이 나는 상태가 되었습니다.

최근에는 숏세일에도 경쟁이 붙어 가격을 올리는 일이 비일비재합니다.

아래의 차트에서 보실 수 있듯이 2011년도에 비해 팔려고 내놓은 집들의 숫자가 현격히 줄어들었습니다.


Listings-Total_2012-06-01.png


바이어로서는 점점 더 악조건속으로 빠져들고 있습니다.

이런 상황 때문에 어떤 바이어들은 좀 더 기다려 보겠노라고 말하는 이도 있습니다.

작년에는 좀 더 떨어지면 생각해 보겠다는 쪽이었고 지금은 갑자기 너무 올라 더 기다려 보겠다는 것입니다.

사람들의 대부분이 이런 생각을 가지고 있습니다.

작년에는 정황상 정말 좋은 타이밍이었지만 그 기회를 놓쳤고, 올 해 들어와서는 갑작스레 바뀌는 환경으로 인해 좋은 매물을 발견하기가 어려우니 좀 더 기달려 보자고 하는 것이 일반적인 생각입니다.

그러다가 부동산 가격이 마구잡이로 뛰어 올라가면 그 때에 진입하는 사람들이 대부분의 사람들입니다.


지나고 보면 가장 위기를 느낄 때가 가장 좋은 타이밍이었음을 새삼 느낍니다.

사실상 작년부터 부동산이 회복될 기미는 이미 보였습니다.

하지만 더 떨어질까 행동으로 옮기지 못하고, 지금은 너무 올라서 행동으로 옮기기가 쉽지 않은 것입니다.


아직도 은행에서 팔아야할 매물들이 많이 남아 있기 때문에 가격이 또 떨어지는 일이 생길 것이라고 생각하는 바이어들도 있습니다.

누구의 예상이 맞을 지를 분석하고 지금의 싯점에서의 선택을 돕기 위해 이 글을 씁니다.


우선, 세계적으로 볼 때, 미국의 주택가격이 어느 싯점에 와 있는 지를 설명드리고자 합니다.

진정한 주택가격이란 과연 얼마일까?

진정한 주택가격을 뽑는 방법은 그 집에 거주하는 사람들의 1년소득을 기준으로 본 주택가격과 땅 가격과 함께 집을 짓는데 드는 비용을 통한 산출방법이 있습니다.


우선 1년 소득을 기준으로 한 주택가격을 알아보면 전 세계의 평균이 대략 5.5 배 정도가 됩니다.

지금의 문제를 앓고 있는 유럽의 대부분의 국가들은 1년소득의 7-10배 달하는 가격입니다.

이미 부동산가격의 상당부분이 내린 상태에서도 이 정도의 수준에 있습니다.

홍콩이나 서울, 벤쿠버는 1년 소득의 10배가 넘는 수준에 있습니다.

전문가들이 말하는 인컴에 비례한 주택가격은 3-5배 정도라고 합니다.


지금 현재의 미국은 평균 2.5배 수준 밖에는 되지 않습니다.

시애틀 지역도 2011년 기준 3.6배 정도입니다.

이 말은 전 세계의 다른 국가에 비해서는 아직도 굉장히 저평가된 상태라는 것입니다.


처음에 제가 국제자금의 흐름을 이야기한 이유는 지금의 역사적으로 낮아진 이자율을 만들게 한 배경을 설명하기 위해서 였습니다.

미국으로 새롭게 들어온 자금은 달러의 강세가 계속되는 한 미국 안에서 투자대상을 찾을 것이 다음 수순으로 보입니다.


은행에는 엄청난 자금이 들어오게 되고 은행은 회복되고 있는 부동산 시장에 융자를 쉽게 하기 시작할 것입니다.

각 부분의 수요와 공급이 맞추어 나갈 때, 미국의 부동산 가격은 빠른 속도로 회복될 것이라고 생각합니다.

부동산 투자에 앞서 지금의 상황이 어느 상황에 와 있는 지를 바라보는 큰 그림을 먼저 보아야할 것입니다.

투자는 언제나 위기가 클수록 수익도 높일 수 있는 것이기 때문입니다.

조심스럽지만 투자를 생각하고 계신 분들에게는 수익율에 근거한 적극적인 투자 타이밍임을 권고하고 싶습니다.


앞으로 코스트에 입각한 주택가격에 관한 내용과 시애틀 지역에 관한 자료를 덧 붙여 향후 방향을 예측하는 데 도움이 되는 자료를 계속 업데이트 해 가겠습니다.





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