경제상황 가운데 바라본 합리적인 주택가격이란?
2007년부터 시작된 경제위기가 좀처럼 호전되지 못한 채 계속되고 있다.
특히, 최근에는 유럽의 여러국가들의 경제위기가 무엇보다도 심각한 상황이다.
경제위기가 심각했던 나라들의 공통된 특징은 부동산가격의 급락이라 측면이 있다.
그렇다면 객관적이며 합리적인 주택가격이란 얼마일까?
먼저 주택가격에 대해 두가지 측면에서 주택가격을 살펴보기를 원한다.
첫째로, 주택가격을 형성하는 가장 중요원인은 경제원칙하에 모든 가격이 수요와 공급에서 가격이 결정되듯 수요와 공급이 만나는 선에서 주택 가격도 결정된다. 첫번째 산정방법은 주택소유주의 1년인컴을 토대로 가격을 산정할 수 있다.
이 기준은 인컴에 비례에 현재의 주택가격이 과대평가 혹은 과소평가가 되어 있는 지를 보는 어떤 면에서는 가장 합리적이고 객관적인 방법이라고 생각한다.
인컴에 따른 부동산 가격을 추론해 본다는 1년 인컴에 3-4배가 적당한 주택가격이라 볼 수 있다.
예를 들어 10만불의 인컴을 가진 주택소유주가 30-40만불 정도의 주택을 소유한다면 인컴적인 측면에서 볼 때, 적당하다고 볼 수 있다.
3-4배를 기준으로 볼 때, 학군이나 선호도가 높은 지역은 5-6배까지 이르는 경우가 있다.
이 곳 시애틀 지역의 현재의 주택가격은 인컴측면에서 볼 때, 이제는 적당한 수준에 와 있다고 보여진다.
시애틀이나 벨뷰같은 곳은 1년 인컴의 4-6배 정도 되는 것으로 보여지며, 린우드, 페더럴웨이, 타코마 지역은 3-4배 정도된다고 보여진다.
이 기준을 초과되는 부분에 대해서는 버블수준에 있다고 보는 것이 인컴을 통해 주택가격을 객관적으로 볼 수 있는 것이다.
미국 전역을 본다면 이미 1년 인컴의 3배 정도로 현재의 가격이 형성되고 있다고 볼 수 있다.
이렇게 소득에 비해 주택가격이 낮아진 가장 큰 원인은 투기수요가 사라졌고, 은행융자가 어렵다는 현실적인 배경 때문이다.
1
년 인컴과 비교해본 각 지역의 부동산 가격은 미국이 3-4배 정도로 적당한 수준에 있는 반면, 한국의 수도서울이나 카나다의
벤쿠버시를 똑 같은 측면에서 본다면 1년 인컴의 10배가 넘는 현재의 부동산 가격이 상당한 버블수준에 있음을 볼 수 있다.
이렇게 부동산 가격이 버블수준에 있는 곳은 대부분 투기수요가 남아 있기 때문이다.
투기수요가 사라지만 버블이 인컴을 기준으로 한 척도까지 빠져나갈 수 있을 것이라 생각한다.
버블수준에 있는 지역은 경제적인 환경이나 법적환경이 바뀌면 급락할 수 있는 배경이 되고 있다고 볼 수 있을 것이다.
수 없이 우리의 생각을 지배해왔던 부동산 불패론 등의 학설도 전세계가 하나의 경제권으로 들어가면서 부터 인컴을 베이스로 한 기준으로 접근하고 있는 것을 볼 수 있다.
둘째로 Cost로 비추어본 주택가격을 본다면, 새로 짓는 집의 건축비용을 심하게 초과하는 곳이 버블지역에 있다고 볼 수 있다.
건축비용은 비슷하지만 위치에 따라 땅값의 차이로 인해 주택가격이 차이가 나는 것이다.
실제 주택가격이 비싼 곳은 땅깞이 비싸기 때문이라고 보는 것이 일반적일 것이다.
주택가격의 하락은 실제로 땅값의 하락의 폭을 훨씬 더 크게 만들었다.
반대로 주택시장이 회복될 때는 땅값의 상승이 주택가격보다 훨씬 더 클 것이다.
2009년이후 수 많은 신축주택이 은행으로 넘어가 은행매물로 나왔고 요즈음에는 그 물량이 많이 줄어들었다.
이미 건축은 끝이 났지만 주택가격의 하락으로 견디지 못하고 은행으로 넘어갔던 물량이 이제는 급격이 줄었다.
2009년 이후로는 새롭게 건축한 주택의 숫자 많지 않기 때문에 당연히 공급량이 줄어드는 것은 당연한 일일 것이다.
지금 혅재도 건축비용이하로 팔리는 주택의 숫자가 상당하기 때문에 빌딩코스트면에서 볼 때 주택가격이 상대적으로 저렴한 것은 사실일 것이다.
하지만 이런 상황에서도 주택거래가 좀처럼 풀리지 못하는 가장 큰 근본요인은 은행융자라는 문턱이 훨씬 더 높아졌기 때문이다.
분명한 사실은 이런 상황속에도 인구가 계속 늘고 있다. 지난 몇 년간은 미국 역사상 가장 적은 주택건설이 있었던 것을 반영한다면 융자라는 문턱이 낮아질 무렵에는 또 다시 부동산붐을 이끌어낼 수 있는 충분한 배경이 된다고 생각한다.
