부동산 시장의 현주소(2014년 7월 7일)
경제위기가 시작된 2008년이후 계속해서 투자대상을 찾아왔던 저로서는 요즈음은 심한 딜레마에 빠져있습니다.
매일 새로 나오는 500-800개 정도의 새 리스팅을 보고 있지만, 쉽게 투자대상을 발견하기가 힘이 든 상황이 되어버렸습니다.
다우지수가 17,000을 지나가면서 주식시장에서도 버블에 대한 우려가 계속되고 있는 상황이라 다음의 경제상황이 어떤 모양으로 갈 것인 지에 대해 생각이 복잡해졌습니다.
2000년도 911사건을 계기로 폭락했던 주식시장, 2008년도의 리먼사태를 계기로 폭락했던 주식시장과 부동산 시장의 붕괴를 가까운 역사속에서 기억하고 있어 지금의 상황에 대해 더욱 더 조심스러운 상황입니다.
현재의 부동산 시장을 객관적으로 보여주는 데이타를 통해 다시금 현재의 부동산 시장을 설명드리겠습니다.
King County의 자료를 보면 중간가격과 임금중에 모게지가 차지하는 부분이 30% 정도의 수치를 Affordable 가격으로 볼 때,
중간가격이 Affordable 가격을 초과한 상태입니다. 시기적으로 2005-2009년이 중간가격이 실제로 구매가능한 가격보다 높은 수치를 보여주었던 것을 볼 수 있습니다.
2009년부터 중간가격이 구매가능가격보다 낮게 형성되었고, 2012년도에 가장 큰 폭으로 차이를 보여주었던 것이 다시 부동산 시장의 부활을 가져왔던 것입니다.
이제 다시 중간가격이 구매가능가격보다 더 높이 형성되는 상황에 이르렀기 때문에 더더욱 주의가 필요한 것으로 보입니다.
두번째 차트는 주택구매가능지수를 좀 더 구체적으로 보여주는 자료로 단지 중간소득에 의한 것만이 아니라 모게지 이자율의 따라 차이가 크게 날 수 있음을 보실 수 있으실 것입니다.
주택의 버블이 한참 쌓여가던 2005-2007년의 이자율이 6% 이상이었던 것을 기억한다면 지금의 98.8이라는 숫자가 6% 이자율로 환산하게 되면 80.5로 상당히 버블궤도안으로 들어가 있음을 아실 수 있으실 것입니다.
양적완화를 본격적으로 축소하고 있고, 2015년에는 이자율이 오를 것이 명확한 상황이기에 지금의 싯점을 좀 더 주의깊게 보셔야 합니다.
이자가 급히 상승하게되면 부동산 시장은 바로 냉각될 수 밖에 없는 상황하에 있기 때문입니다.
2015년도에 부동산가격이 5% 정도 더 상승하고 이자가 6%가 된다면 2007-2008년과 같은 버블의 정점이 다시 이를 수 있기 때문입니다.
킹카운티와 인접한 스노호미시 카운티와 피어스카운티를 본다면 좀 더 이 수치에 대해 신경이 쓰일 것입니다.
피어스카운티는 현재 150 정도, 스노호미시카운티의 경우는 130 정도로 킹카운티와 비교한다면 전체수입에서 모게지에 대한 부담감이 훨씬 적기 때문입니다.
각 카운티별 중간가격을 보더라도 차이가 많이 있습니다.
리스팅숫자는 2013년에 비해 세 개의 카운티 모두 많이 늘었습니다.
리스팅 숫자가 많아진다는 이야기는 아무래도 쎌러에게는 불리한 요소로 작용하겠지요.
반면, 리스팅 숫자의 증가에도 불구하고 closing 숫자는 줄어들었습니다.
아무래도 가격상승으로 인해 리스팅은 늘어나고 크로징이 줄어드니 부동산 시장의 강세가 누구러들겠지요.
팔려고 나온 인벤토리의 숫자만 가지고 볼 때에도 2012년에는 마이너스였지만 2013,2014년은 점차적으로 인벤토리가 늘어나고 있는 것을 보실 수 있으십니다.
역사적으로 볼 때도 새로 리스팅되는 숫자에 비해 계약되는 숫자를 비교한 자료인데, 부동산 시장이 뜨거웠던 2003년 4분기,2004년 4분기, 2005년 4분기, 2006년 4분기가 새 리스팅에 비해 계약된 숫자가 더 많았었고, 그런 배경이 주택가격의 버블을 낳게된 배경이었습니다.
근래에 들어와 2011년4분기, 2012년 1,2,3,4분기,2013년 1,2분기가 역시 계약된 숫자가 새로 리스팅되는 숫자보다 많았고,2013년 4분기와 2014년 1분기에도 비슷한 현상이 있었습니다.
2014년 2분기는 다시 정상적으로 바뀌는 상황하에 있습니다.
부동산 투자에 있어서는 타이밍이 어떤 요소보다 중요하다고 누누히 말씀드린 바 있습니다.
개인적으로는 벨뷰지역에 대한 부동산 투자는 일단 보류하시는 것이 좋다고 생각됩니다. 중국계 바이어가의 세력이 최근들어 많이 약해졌기 때문에 계속되던 상승세는 이제 머지 않아 멈출 것으로 보이기 때문입니다.
또한, 지난 몇 년간 중국인들이 구입했던 부동산이 다시 마켓에 나오기 시작했습니다.
그 동안 구입해 두셨던 부동산의 매매도 생각하셔야할 싯점이 되어가고 있기 때문에 Exit 전략도 생각하실 때가 되었습니다.
