많은 주택구매자들이 오래된 집보다 이왕이면 새 집을 사고 싶어합니다. 다른 사람이 살던 흔적이 여기 저기 묻어 있는 집보다 반짝이는 가전제품과 새로 칠 한 페인트, 새로 깐 마루, 그리고 요즘 트랜드를 반영한 디자인과 당장 이사가도 좋을 완벽한 상태의 주택은 누구도 거부할 수 없는 매력을 가지고 있습니다. 오래된 집을 리모델링 하는 것은 많은 비용과 수고를 들여야 하며 그런 것을 감당한다 해도 겉모습만 그럴 듯하지 눈에 보이지 않는 전기선과 배관, 기본적인 뼈대는 낡아서 언제 무슨 일이 터질지 모른다는 불안감도 한 몫 하고 있습니다. 오랜 시간을 집을 보러 다니면서 딱히 맘에 드는 집을 찾지 못해 지쳐가던 바이어들은 새로 건축 중인 단지를 방문하게 되면 새 집이 주는 매력에 빠지게 될 수 밖에 없습니다.

 

이제 새로 지은 주택을 구매하기로 마음을 먹었다면 그 다음은 어떻게 일을 진행해야 할 지 잠시 고민하게 됩니다. 모델하우스에서 만난 브로커들은 상세히 그 커뮤니티와 여러 종류의 모델에 대해서 설명을 해주고 모든 필요한 정보를 친절하게 제공해 줍니다. 이미 내가 맘에 드는 동네와 커뮤티니를 찾았고 이 브로커가 진심으로 나를 도와줄 태도를 보여준다면 사실 굳이 바이어 쪽 브로커를 대동해서 계약을 진행해야 할 필요가 없어 보입니다. 영어가 불편하신 분이 아니라면 빌더 쪽 브로커와의 의사소통에 문제가 없을 것이고 자신이 이미 다 찾아 놓은 드림홈에 괜히 다른 사람을 끌어들여 커미션을 챙겨줘야 하나 의문을 갖게 됩니다. 하지만 아무리 새 집을 계약한다 해도 브로커는 없는 것보다 있는 것이 훨씬 유리합니다. 바이어 쪽 브로커는 바이어를 위해 더 나은 조건으로 계약을 성사시키고 고객의 이익을 대변하는 중요한 역할을 하기 때문입니다.

 

 

우선 빌더 쪽 브로커의 입장에 대해서 생각을 해 봅시다. 빌더, 즉 건설업체의 브로커는 빌더 쪽에서 시공 중인 주택을 자신들에게 더 우호적인 조건으로 팔아 달라고 고용한 사람입니다. 쉽게 말하면 빌더가 셀러의 위치에 있는 것이며 빌더의 브로커는 리스팅 브로커가 되는 것입니다. 그들은 자신이 맡고 있는 단지 내 주택의 시공과정, 주변 커뮤티니 정보, 업그레이드 옵션까지 잘 알고 있기 때문에 바이어가 궁금해하는 어떤 질문에도 능숙히 대답을 해 줄 수 있습니다. 하지만 어디까지나 이 사람은 빌더의 브로커이지 바이어의 브로커일 수는 없습니다. 가능한 최고가에 빨리 신축 주택을 파는 것이 이들에게 맡겨진 임무이기 때문에 적극적으로 가격 흥정에 임할 수가 없게 됩니다. 워싱턴 주에서는 부동산 중개인이 이중 대리인 (dual agency)으로 일하게 되면 바이어에게 충성해야 할 의무가 적용되지 않을 수도 있습니다. 이 경우, 브로커는 바이어의 이익이 아닌 셀러의 이익을 위해 일하는 것이 우선순위가 됩니다. 따라서 바이어 쪽의 이익을 좀 더 적극적으로 대변해 줄 브로커를 대동하고 계약을 진행하는 것이 유리합니다. 브로커들은 부동산 시장에 대해서 많은 지식과 경험을 바탕으로 복잡한 신축 주택 구매 과정을 도와줄 것이며 바이어를 대신해 협상테이블에서 더 나은 조건을 제시해 줄 것입니다.

 

 

부동산 거래 시에 셀러는 양측 브로커의 수수료를 지불하게 되며 워싱턴 주에서는 일반적으로 주택 가격의 6%를 셀러가 부담하고 있습니다. 바이어 쪽에서는 어떤 비용도 지불하지 않으며 이는 기존 주택이나 신축 주택에 모두 해당됩니다. 신축 주택의 경우 건설업자가 셀러가 되기 때문에 부동산 수수료는 건설업자의 몫이며 수수료는 자신들에게 책정된 마케팅 비용에서 충당됩니다. 따라서 바이어가 브로커를 대동하지 않았다고 해서 바이어 측 브로커에게 줄 수수료를 집값에서 제하여 주지는 않습니다. 마케팅 비용과 사업에서 난 이익금은 따로 관리되기 때문입니다. 그렇다면 바이어 측에서 자신을 위한 브로커를 쓰지 않아야 할 이유는 더더욱 없게 됩니다. 내가 브로커를 데리고 가지 않음으로 빌더에 이익을 남겨 줬다면 그 이익이 나에게 고스란히 돌아오지 않을까 하는 계산을 하기 쉬운데 이는 잘못된 생각입니다. 그리고 브로커를 쓰기로 결정하였다면 모델 하우스를 방문할 때 처음부터 같이 가는 것이 좋습니다. 빌더마다 틀리기는 하지만 어떤 업체에서는 첫 방문 시에 브로커와 함께 등록을 하지 않으면 이 후에는 브로커 수수료 지불을 거부하기도 합니다.

 

바이어 브로커를 고용했을 경우 무료로 얻을 수 있는 혜택은 매우 많으며 그 중 중요한 몇가지를 정리해 보자면 다음과 같습니다. 일단 어떤 건설업체를 선정할지 조언을 받을 수 있습니다. 빌더 선정은 신축 주택을 사는데 있어 중요한 첫 단계입니다. 이유는 모든 빌더가 다 같은 수준의 주택을 짓는 것이 아니고 자신만의 스타일도 틀리기 때문입니다. 바이어측 브로커는 고객의 니즈와 조건에 맞는 건설회사의 집을 찾아주는데 최선을 다할 것입니다. 지금 현재 건축 중인 여러 커뮤니티 가운데 가장 이상적인 집이 무엇일지 함께 고민하고 모델 하우스를 찾아갔을 때 어떤 질문들을 해야 할지 가이드 라인을 제시할 것입니다. 그 다음은 협상이라고 하겠습니다. 사실 협상이라 함은 기존 주택 매매 시 더 적합한 말이라 생각할 수도 있겠지만 신규 주택에서도 얼마든지 협상이 가능합니다. 물론 주택시장이 너무 셀러측에 유리하게 형성되어 있을 때에는 빌더에서 정해 놓은 주택 가격을 선뜻 깎아줄 일은 없습니다. 하지만 주택시장이 그리 좋지 않고 빌더는 이미 지어진 주택을 정해진 기한내에 팔아야 한다면 이야기는 달라집니다. 유능한 브로커는 빌더를 상대로 가격흥정을 할 수 있으며 이는 브로커 없이 바이어 혼자서는 하기 힘든 일입니다. 주택가격을 깎을 수 없다면 다른 방식의 협상도 가능합니다. 인테리어 자재를 업그레이드 해 달라고 요구하거나 추가혜택을 받을 수 있는 방법을 모색해 볼 수도 있습니다. 세번째로는 브로커는 바이어의 상황에 가장 적합한 모기지를 찾아 주고 대출 기관을 추천해 줍니다. 빌더가 자신의 협력업체를 추천하려 해도 그것이 바이어에게 맞는 상품이 아니라면 거부해야 합니다. 많은 브로커들이 고객들을 위하여 경쟁력 있는 금리를 제공하는 대출기관의 목록을 가지고 있으며 모기지 관련 질문에 답을 할 준비가 되어 있습니다. 이 외에도 브로커는 홈 인스펙션을 추천한다거나 업그레이드 선택 시 어떤 사양이 나중에 집을 팔 때 투자 대비 수익이 좋을 지 조언을 해줄 수 있습니다. 예상외로 신규 주택에서도 결함이 발견될 수 있으므로 홈 인스펙션을 하는 사람들이 많아지고 있습니다. 바이어 측 브로커는 주택 구매 모든 단계에서 고객이 입장을 대변하여 계약이 순조롭게 진행될 수 있도록 최선을 다할 것입니다.

 

이런 여러가지 장점에도 불구하고 브로커 없이 신축 중인 주택을 구매하고자 하시는 분들도 꽤 있습니다. 본인이 직접 빌더 측과 의사소통을 하고 계약서를 검토하며 주도적인 입장에 서길 원하는 분들은 혼자 일을 진행해 나갑니다. 이는 개인의 취향이며 물론 브로커 없이도 주택 구입은 가능합니다. 이런 바이어들을 위해 신규 주택 구매 시 고려해야 할 사항들을 알려드리고자 합니다. 이 중 많은 부분은 브로커가 있으면 받을 수 있는 서비스이기 때문에 앞서 언급된 내용과 중복됩니다.

 

1. 1. Preapproval을 받고 본인에게 맞는 대출기관을 찾기

많은 건설업자들이 인하우스 금융 옵션을 제공하고 일반적으로 인센티브도 함께 제공합니다. 하지만 그들이 제시한 대출 조건이 괜찮아 보인다 해도 항상 세 군데 정도 다른 대출 기관과 비교해 보는 것이 좋습니다. 빌더에서는 자신들의 시공비용을 대출해 준 협력업체를 추천하게 마련이고 어떤 빌더는  preapproval만이라도 자사의 금융기관에서 받으라고 강요하기도 합니다. 그럴 경우, 그들을 통해 preapproval만 받으시고 모기지 대출은 본인이게 맞는 기관을 찾으시면 됩니다. 평소 거래하고 있던 자신만의 은행이나 신용조합 등을 통해 몇 개의 견적을 받아보십시오. 의외로 평소에 거래하던 은행에서 매우 유리한 금리와 조건을 제공받을 수 있기도 합니다. 그리고 금리 뿐만 아니라 그 이상을 볼 줄 알아야 합니다. 수수료, 그들이 제시하는 조건, 조기 상환 벌금 등등을 모두 고려하여 가장 적합한 모기지를 찾는 것이 중요합니다.

 

1. 2. 건설업체에 대한 사전 조사 실시

건설업체들이 모두 동일한 수준의 건물을 짓지는 않습니다. 일부 평판이 좋은 빌더들은 자신들의 건축물에 자부심을 가지고 집을 지으며 이름만 들어도 신뢰가 가는 결과물을 만들어 냅니다. 반면 어떤 빌더들은 빠르게 많은 건물을 지어 팔아 넘김으로써 부실공사를 하기도 합니다. 그러므로 집만 마음에 든다고 바로 계약을 하기보다는 그 업체에 대해 조사 및 사전 평가 과정을 거치는 것이 안전합니다. 일단 이미 완료된 프로젝트들을 확인하면서 과거의 그들의 작업의 완성도를 알아 봅니다. 그들의 웹사이트에 가서 예전 프로젝트를 보면 빌더의 스타일과 주택 가격대도 대강 파악할 수 있으며 운전할 수 있는 거리에 과거에 진행한 프로젝트가 있다면 그 단지를 직접 방문하여 눈으로 확인해 보는 것도 좋습니다. 실제 그 곳에 살고 있는 소유주에게 만족도를 물어보는 것도 한 가지 방법이 되겠습니다. 일반적으로 나쁜 경험을 한 구매자들은 온라인에 리뷰를 남겨놓기 마련입니다. 온라인 리뷰나 공개기록 등을 통해 그들의 시공에 문제가 없는지 살펴봐야 합니다.

아직 마음속에 정해 놓은 빌더나 커뮤니티가 없이 막연히 새 집만 사겠다는 생각이라면 지인들이나 네트워크를 통해 조언을 얻고 현재 진행중인 신축공사 단지를 방문해 보십시오.

 

1. 3. 자신의 우선순위의 조건들과 부합하는 동네 찾기

집만 맘에 든다고 모든 것이 해결되지는 않습니다. 차가 막히는 시간에 그 단지에서 회사까지 얼마나 시간이 걸리는지 운전을 해보시고 장시간 운전이 나에게 부담을 준다면 다시 한 번 생각해 보아야 합니다. 학군이 가장 중요한 우선순위인 분들도 있을 테고 운전을 못하는 노부모와 함께 살아 도보 접근성 점수가 중요한 분들도 있습니다. 또 여름에는 아무 문제 없어 보이지만 겨울에 비가 많이 오면 물에 잠기는 지역도 있습니다. 과거에 어떤 자연재해가 있었는지 알아보시기 바랍니다. 가까운 곳에 내가 원하는 편의시설이 다 있는지 또는 주택 소유자 협회(HOA)가 있는 커뮤니티라면 HOA 규정과 월회비는 어떻게 되는지 살펴봅시다. 모든 사전 조사가 끝난 후 본인이 중요하게 생각하는 우선순위에 부합하는 동네를 찾으시면 됩니다.

 

1. 4. 인테리어 마감재 중 어떤 곳을 업그레이드 할 지 결정하기

처음엔 기본 가격에서 시작을 했다가 원하는 모든 고급 자재를 선택하면서 애초에 생각했던 예산을 훌쩍 넘기는 수가 많습니다. 모델하우스는 고객의 시선을 끌기 위해 최고급 자재로 마감을 해서 지었고 그 모습에 반한 바이어들은 이것 저것 다 업그레이드를 하고 싶어 합니다. 에이전트 없이 신축 주택을 구매할 경우, 비용 대비 어떤 업그레이드가 나중에 가치를 발하는지 신중하게 생각하고 골라야 합니다. 각 업그레이드 단위당 가격과 총 업그레이드 비용이 얼마나 되는지, 이 때문에 최종 주택 구매 가격이 어떻게 달라지는지 정확하게 이해를 해야 합니다. 또한 업그레이드와 자재를 결정하는 타임라인도 알고 있어서 정해진 시간내에 제출해야 합니다. 모기지 대출자와 상담을 통해 선택한 모든 옵션의 대출이 가능한지도 알아봅시다. 만일 100% 대출이 되지 않는다면 추가 금액을 현금으로 지불하게 됩니다.

 

1. 5. 매매 계약서 검토 및 협상

대부분의 건설업체는 표준 멀티플 리스팅 서비스 (NWMLS)의 매매 계약서를 사용하지 않습니다. 혹시 사용한다 해도 자체로 만든 추가 조항을 포함해서 표준 NWMLS 계약서의 양식보다 우위에 있게 만듭니다. 이 조항들은 일반적으로 빌더에게 유리하게 작성됩니다. 그러므로 계약서 전체를 꼼꼼히 읽는 것은 매우 중요합니다.  또한 구매자로서 건설업체와 어떤 부분을 협상에 들어갈 지 전략을 세우시기 바랍니다. 주택 가격 자체에 할인을 받을 수 없다 하더라도 협상할 수 있는 부분은 얼마든지 있습니다. 랏 프리미엄, 업그레이드 옵션 사양, 대출 조건 등 다양한 혜택에 대해 논의하면서 금전적으로 절약할 수 있는 방법을 모색해야 합니다. 협상 결과에 따라 클로징 비용을 할인 받거나 최신 스마트홈 기능을 무료로 제공받을 수도 있습니다.

 

1. 6. 홈 인스펙션 받기

새로 지은 주택이라고 결함이 없는 것은 아닙니다. 다시 한 번 강조하지만 모든 건설업체가 퀄러티 있는 시공을 하는 것은 아니기에 인스펙션은 기존 주택이나 새로 지은 주택이나 상관없이 중요한 단계입니다. 가전제품이 제대로 작동되고 있는지 배관시설에 문제가 없는지, 전문가의 도움으로 이사하기 전에 찾아내어 처리하는 것이 좋습니다. 하지만 홈 인스펙션에 대해 빌더의 태도는 우호적이지 않습니다. 이미 계약 조항에 인스펙션 시 발견된 어떤 결함에 대해서만 대응할 의사가 있다고 제한을 걸어 놓는 경우도 있습니다. 그럼에도 불구하고 나의 권리를 찾기 위해 독립적인 검사를 시행하는 것을 권유 드립니다.

 

1. 7. 건설업체에서 제공하는 1년 홈 워런티 검토하기

신규 주택 구매 시에는 보통 1년 보증서를 받게 됩니다. 이 보증서가 어떤 사항을 커버하는지 면밀히 읽고 이해해야 합니다. 살면서 1년이 지나기 전에 보증서에 명시된 결함들을 찾아내어 수리 요청을 하도록 합니다. 그렇지 않고 그 기간이 지난다면 아무런 보상도 받을 수 없습니다.

 

1. 8. 최종 점검(Final walkthrough)

앞서 인스펙션에서 발견된 모든 결함의 수리가 끝났다면 집이 완공된 후 빌더와 함께 최종 점검을 하게 됩니다. 이 때 집 안팎 구석구석을 하나도 빠짐없이 살펴보고 하자가 있는지 찾아보아야 합니다. 이것이 내가 살 집이 완벽하게 잘 지어졌는지 점검할 수 있는 마지막 기회라는 것을 잊지 맙시다.

 

이상으로 브로커 없이 신규 주택을 살 때 주의해야 할 점들을 알아 보았습니다. 혼자서 주택 매매 전반에 걸친 모든 일들을 처리하는 것이 버거울 수도 있습니다. 시공 과정의 타임라인도 체크해야 하고 업그레이드 선택부터 대출기관 선정, 협상에 이르기까지 신경 써야 할 일이 많습니다. 이 중 조금이라도 명확하지 않다고 느끼는 부분이 있다면 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. 특히 계약서에 질문이 있다면 부동산 전문 변호사에게 자문을 구하는 것이 좋습니다. 예를 들어 홈 인스펙션이 가능한지, 어떤 상황에서 계약을 취소할 수 있는지, 바이어가 가질 수 있는 권한과 법적 책임은 어디까지 인지 명확히 이해를 하고 계약서에 서명을 하도록 합시다. 새로 지은 집을 구매하고 이사를 간다는 것은 생각만으로도 설레는 일입니다. 그 과정에서 좋지 않은 경험과 돌이킬 수 없는 선택으로 후회하는 일이 없도록 신중을 기하시기 바랍니다.

 

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