콘도 구매 시 반드시 검토해야 할 재판매 인증서(Resale Certificate)

작성자
KReporter3
작성일
2023-05-08 17:09
조회
640

워싱턴 주 내에서 재판매 인증서 (resale certificate)이라 함은 주택소유자협회 (Homeowners Association, 이하 HOA)에 소속된 콘도 유닛을 구매하고자 하는 사람들에게 HOA에 관한 중요한 정보를 제공하는 문서입니다. 워싱턴 주에서는 바이어들이 콘도 구매 전에 HOA에 관한 모든 관련 정보를 충분히 숙지한 후 올바른 결정을 내릴 권리를 보장하고 있습니다. 콘도나 타운하우스를 구매하시는 분들 중 재판매 인증서를 받았다는 서류에 형식적으로 서명을 하고 대강 넘어가는 경우가 많은데 인증서 정보를 통해 HOA가 재정적으로 얼마나 탄탄한지, 내가 콘도의 주인으로서 주장할 권리와 상충하는 부분이 있는지 면밀히 살펴보고 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 오늘은 Q&A 형식으로 재판매 인증서에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

재판매 인증서에는 어떤 정보들이 포함되어 있나요?

1) HOA의 현재 재정 상태, 예비기금, 미납 평가금액 및 부채

2) HOA와 관련된 미결 소송이나 현재 진행 중인 분쟁 사항

3) 콘도 유닛 사용에 대한 제한 등 HOA의 규칙 및 규정

4) 월 회비 금액

5) HOA 규정 문서 사본

 

바이어는 재판매 인증서를 검토한 후에 계약을 취소할 수 있나요?

재판매 인증서에 포함된 정보는 바이어가 HOA에 가입할지 여부를 결정하는 중요한 판단 기준이 됩니다. 워싱턴 주에서는 콘도 유닛의 재판매 인증서를 받은 구매자는 인증서를 받은 날로부터 5일 이내에 계약을 취소할 권리를 가지고 있습니다. 이것을 ‘철회 기간’이라고 합니다. 이 기간 동안 바이어는 관련 문서를 검토하고 구매를 진행할지 여부를 결정할 수 있습니다. 만약 바이어가 계약을 취소하기로 결정했다면 서면으로 셀러 측에 통보해야 합니다. 여기서 주의해야 할 점은 철회 기간은 재판매 인증서에 포함된 정보를 기반으로 계약을 취소할 권리에만 적용된다는 점입니다. 다른 이유로 계약을 취소하려는 경우는 계약서에 명시된 기타 조건을 따라야 합니다.

셀러는 언제 재판매 인증서를 바이어에게 제공해야 하나요?

워싱턴 주 법률에 따르면, 재판매 인증서는 매매 계약서에 명시된 날짜에 맞춰 바이어에게 전달되어야 합니다. 요즘은 많은 셀러들이 리스팅을 올리기도 전에 인증서를 준비해 놓기도 하는데 이럴 경우 바이어들은 오퍼를 넣기 전에 미리 정보를 접할 수 있습니다. 셀러가 미리 인증서를 준비하고 싶다면 유의해야 할 점은 인증서는 최근 45일 이내의 것이어야 합니다.

 

재판매 인증서에 드는 비용은 얼마나 되나요?

워싱턴 주에서 콘도 재판매 인증서를 준비하는 비용은 HOA의 크기와 복잡도, 인증서에서 요구하는 정보의 범위 등 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 콘도 재판매 인증서를 준비하는 비용은 셀러가 부담하며 이 비용은 클로징 코스트로 들어가게 됩니다. HOA 또는 관리 회사에서 책임지는 재판매 인증서 준비 비용은 차이가 있긴 하지만 보통 300불에서 500불 사이의 범위입니다. 또한 HOA 재무 보고서나 인증서에 필요한 문서나 정보를 얻기 위한 비용도 추가로 발생할 수 있습니다. 따라서 셀러는 자신이 속한 HOA 규정을 검토하고 부동산 중개인과 상의하여 인증서 준비 비용을 구체적으로 파악하는 하는 것이 중요합니다.

 

재판매 인증서는 콘도 매매시에만 필요한가요?

재판매 인증서를 제공해야 하는 법적 의무는 HOA가 없는 타운하우스와 단독주택 매매에는 적용되지 않습니다. 하지만HOA에 소속이 된 타운하우스나 단독주택의 경우에는 콘도와 마찬가지로 바이어에게 재판매 인증서를 제공해야 할 수도 있습니다. 이는 커뮤니티 상황에 따라 다 틀리기 때문에 일괄적으로 말하기는 어렵습니다.

바이어가 재판매 인증서 서류들을 검토할 때 유의할 점은 무엇인가요?

1) HOA 조약 문서를 주의 깊게 읽어 보시고 HOA의 규정 및 콘도 소유자에게 적용되는 규칙과 제한 사항 등을 이해하셔야 합니다.

2) HOA의 운영 예산, 예비기금 및 특별 평가 또는 미납 회비를 포함한 재무 보고서를 검토하여 해당 HOA가 재정적으로 안정되어 있는지를 확인하셔야 합니다. 또한 나의 소유권에 영향을 미칠 수 있는 중요한 재정적인 문제가 있는지도 확인하도록 합니다.

3) 진행 중인 소송이 있는지 찾아서 잠재적인 법적 문제가 콘도 소유권이나 재산 가치에 영향을 미칠 수 있는지 파악해야 합니다.

4) 건물의 현재 상태를 알 수 있는 인스펙션 리포트나 환경위험 리포트 등을 읽어 보시고 혹시 본인의 재산가치나 안전에 위험 요소가 있는지 생각해 보시기 바랍니다.

 

구매하려는 콘도의 HOA가 재정적으로 탄탄한지 어떻게 판단해야 하나요?

인증서를 검토할 때 가장 중요한 요소는 HOA의 재정상태입니다. HOA가 재정적으로 안정적인지 판단하는 몇 가지 방법은 다음과 같습니다.

1) 재무제표 검토 - 재무제표를 통해 HOA가 지속적인 지출과 필요한 수리 또는 업그레이드를 충당하기에 충분한 자금을 보유하고 있는지 확인할 수 있습니다. 큰 적자나 예비기금 부족 등의 위험 신호를 찾으십시오.

2) 정기적인 회비 인상 여부 확인 - 연간 회비의 소폭의 정기적인 인상은 HOA가 재정적 안정성을 유지하고 미래를 계획하는 적극적인 관리를 하고 있음을 의미합니다. 그러나 너무 빈번하거나 큰 폭의 인상은 재정 불안정이나 관리의 실패일 수 있습니다.

3) 예비기금 검토 - 예비기금은 지붕, 벽면, 또는 엘리베이터와 같은 공동 구역의 주요 수리 및 교체를 위해 할당됩니다. HOA의 예비기금이 믿을 수 있는 연구 결과나 가이드라인에 따라 충분한 자금을 보유하고 있는지 확인하십시오.

4) 회비 연체 확인 - 미납된 회비를 내지 않는 주택 소유자가 많다면 이는 HOA의 재정 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다. 재판매 인증서에 우려할 수준의 연체가 있는지, 즉 회비 회수에 문제가 있는지를 확인하시기 바랍니다.

 

전반적으로, 잘 관리되는 HOA는 적절한 예비기금과 유지보수를 위한 정기적인 회비 인상 및 최소한의 회비 회수 문제를 가지고 있어야 합니다. HOA의 재정 상태에 대해 질문이나 우려 사항이 있을 시 HOA 관리사무소에 문의하시면 추가 정보를 제공받으실 수 있습니다. 

 

살펴본 바와 같이 재판매 인증서를 통해 바이어들은 자신이 투자할 콘도의 향후 몇십 년 동안의 관리 & 보수 공사 스케줄을 예측할 수 있으며, 단기투자일 경우 인증서가 투자결정에 영향을 미치기도 합니다. 예를 들어, 5년만 거주할 생각으로 매수하려는 콘도가 앞으로 4년 동안 중요한 공사를 앞두고 있고 예비기금에 충분한 자금이 없다면 다시 한번 생각해 볼 사람이 있기 마련입니다. 반대의 예를 들어 봅시다. 처음엔 거주 목적으로 콘도를 사서 몇 년 살다가 단독주택으로 갈아타고 콘도는 세를 주기로 결정했는데 그때가 되어서야 해당 HOA 규정이 에어비앤비나 단기 렌털을 금지하고 렌털캡을 적용하고 있다는 사실을 알았다면 난감해집니다. 렌털캡이라는 것이 있다면 HOA에서 원하는 퍼센티지의 가구 수만 세를 줄 수 있고 그 이상을 넘으면 대기순서에 이름을 올리고 기다리는 수밖에 없습니다. 물론 이 정도의 렌트에 관한 정보는 얼마든지 부동산 중개인을 통해 미리 알 수 있는 것이며 대부분의 경우에는 바이어들이 재판매 인증서에서 매수 결정을 번복할 만한 문제점을 발견하지는 않습니다. 하지만 아주 작은 확률이라도 나의 소유권과 자산에 제한이 생길 수 있다면 돌다리도 두들겨 보고 건너자는 마음으로 한 번 읽어 보시기를 권유드립니다.


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