요즘 연방금리가 낮아 지면서 많은 분들이 모기지 이자율이 얼마나 더 낮아질 것인지에 관심이 많습니다. 어떤 분들은 이자율이 몇% 이하로 떨어지면 재융자를 하시겠다고 기다리고 계신 분들도 계십니다.
그러나 내일 이자가 어떻게 될지 아는 분은 아무도 없습니다, 한달동안 이자율이 변동 없을 때도 있고 하루에 3~4번 이자율이 변동되는 경우도 있습니다.
또 은행에 따라 은행의 특정 마켓팅을 위해 특정 상품의 이자를 싸게 제공하는 경우도 있고 어떤 은행은 이자율이나 조건을 일정기간을 정해놓고 공격적으로 싸게 제공하는 경우도 있습니다.
이자에 관해 간단히 설명드리면 우선 이자에는 두가지 종류가 있습니다.
주택구매 나 재융자시에 적용되는 모게지 이자 (Mortgage interest rate)과
에퀴티 융자, SBA 융자, 상업융자 등에 적용하는 우대금리가(Prime Rate) 있습니다.
그리고 우대금리는 연방금리 조정에 따라 같이 조정이 되나 모게지 이자율은 이에 따르지 않습니다.
모게지 이자를 변하게 하는 요인은 크게 2가지로 볼 수 있습니다.
첫째, 수요공급(Supply & Demand)입니다. 만약 융자에 대한 수요가 많아지면 이자는 올라가고, 수요가 적어지면 내려갑니다. 금리를 내려 많은 소비자가 주택을 구입하라는 인센티브입니다.
둘째, 주식시장, 실업율, 소비 / 생산 지수등 현재의 경제 상황에 밀접하게 반응합니다.
통상 모게지 금리는 10년 채권(Treasury Bond)의 이자율에도 많은 영향을 받습니다 . 주식이 낮아지거나 경제 침체 신호가 오면 자금이 주식시장 보다는 채권 시장에 투자가 되면서 자연히 채권가격이 올라가면 모게지 이자율 낮아 지기도 하고 반대로 경기가 활성화되고 주식시장이 상승하면 모게지 이자율은 올라가지고 합니다. 반면 연방금리가 내려 은행이 자금 유통이 좋아지고 싼 이자로 정부에서 돈을 유통할 수 있으니까 금리가 좋아지기도 합니다.
따라서 연방금리가 내린다고 모게지 이자가 당장 변화되지도 않지만 오를지 내릴지는 아무도 모릅니다. 상황에 따라 오르기도 하고 내리기도 합니다. 요즘은 연방금리가 내리는 추세이지만 모게지 금리는 더 이상 내려가지 않고 있는 추세입니다. 물론 작년에 비하면 많이 내려 갔지만 많은 분들이 기대하시는 대로 계속 내려가지 않고 오히려 약간 오른 상태입니다.
그러므로 재융자를 원하시면 융자인과 상담하시어 서류를 미리 준비하시고 이정도 이자율에 재융자를 하셨을 때 생기는 이익 (월 페이먼트 감소, 이자율 감소, 추가 cash out 등) 이 원하는 요구사항을 충족한다면 하시라고 권해 드리고 싶습니다.
