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융자를 알아보려고 하면 은행이나 융자 회사에서 먼저 융자신청인에게 물어보는 몇가지 질문들이 있습니다. 이것은 융자 신청인의 조건에 따라 받을 수 있는 융자 상품의 종류, 이자율, 다운페이먼트, 재융자 한도액 등 여러 조건이 다르기 때문입니다.



그러나 많은 분들이 자신의 정확한 상황을 알지 못하기 때문에 자신이 얼마나 좋은 조건인지 아니면 어려운 조건에 있는지 모르고 계시어 더 좋은 조건의 융자를 받을 수 있는 기회를 잃어버리거나 때론 정확한 설명을 해주는 융자인을 오해하기도 하고 제때 필요한 준비를 못해 손해를 보시기도 합니다.



융자신청인의 조건중 가장 기본적으로 알아야 할 것이 융자신청인의 수입 증명 및 자산증명여부와 downpayment 비율, 수입대비 부채비율인 DTI (Debt to Income) 입니다.



1. 수입증명



- 일반 salaried employee 의 경우는 통상 2년치 W-2또는 1099 자료



- self-employee는 통상 2년치 TAX RETURN  보고자료 요구

• 일부 은행에서는 12개월 정도의 개인 또는 비지니스의 은행 STATEMENT를 대신  인정해 주는 곳도 있습니다.

  

- 배우자와 같이 융자를 신청하거나 추가적인 수입이 있는 경우 동일한 방법으로 수입을

증명해야 합니다.



- 2년 이상 동일 계열의 근무 기록 요구, 즉 CASHIER로 일하실 경우 어느 종류의   비지니스이건 CASHIER 로 2년 이상을 일할 경우 동일 계열 직종으로 인정

• 일부 은행은 상품 종류에 따라 1일 이상의 근무 기록만 으로도 EMPLOYMENT 인정



- 수입증명 서류를 제출하지 못할 경우 수입증명을 하지 않는 융자 상품을 선택하셔야 하며

   이는 증명이 가능한 경우 보다는 약간 높은 이자율이 적용 됩니다.



2. 자산증명



- 통상 2~3개월분의 월 페이먼트(원금, 이자, insurance, tax 포함) 가 2개월 평균

본인의 은행잔고가 있는 것을 요구하나 은행마다 또는 융자 상품에 따라 3개월치 또는 6개월 수입이나 , 그 이상의 월 페이먼트에 해당하는 잔고를 요구하기도 합니다.



- 기타 보유한 금융자산 이나 추가 자산이 있는 경우도 필요시 자산으로 명시 가능합니다



- 다운페이먼트에 쓰일 돈을 다른 분으로부터 받으시는 경우 gift fund라는 증명을 위해

   편지를 작성하시어 관계와 돈을 돌려 받을 의향이 없다는 것을 명시하고 그 돈또는 주는

   사람의 돈이라는 것을 증명해야 합니다.





3. Downpayment



- 구입시의 경우 통상 20%를 하시는 좋은 상품을 가질 수 있으며 때로는 10%,  5%,

    다운페이도 있으나 취급하는 은행이 제한되거나 조건이 까다롭습니다.



-  재융자의 경우도 융자액이 집 value 의 80%을 넘지 않는 것이 좋고

    cash-out의 경우 총 융자액이 value의 70~75% 정도가 좋은 조건입니다.



-  재융자의 경우 1차 모기지 융자외에 line of credit으로 돈을 사용하고 계시다면

    재융자시에 이를 합쳐서 같이 하는 경우는 cash out 이 됩니다.

    따라서 1, 2차 융자를 하나로 묶거나 1차만 재융자를 하시기를 원하시는 등의 조건이

    다르면 먼저 융자인과 상의 하시어 정확한 상황을 확인 하시는 것이 좋습니다.



4. DTI (Debt to Income)



  - 이 부분은 일반 적으로 가장 잘 이해하지 못하는 부분중의 하나이며 크레딧 리포트를

     확인하기 전까지는 뭐라 말씀 드리기가 어려운 부분 중에 하나 입니다.



  -  월 수입과 월 지출해야하는 부채의 비율을 말하며 월 수입과 크레딧 리포크 상에 나온

     월 페이먼트(집, 자동차, 크레딧 카드 등을 포함)의 비율이 통상 45% 이내를 요구합니다.

     즉 수입으로 융자 월 페이먼트를 갚은 능력이 되는 지를 보는 것입니다.



  - 따라서 수입증명자료에 나온 월 수입이 적어 월 지출 비율이 50% 이상이 되면 은행에서는

     정상적인 월 페이먼트를 내기 어려운 상황으로 인식합니다.



  - 월 수입 증명을 하더라도 이것을 충족시키지 못한 다면 융자를 받으실 수 없습니다.

     따라서 수입증명을 하지 않는 상품을 찾으셔야 합니다.



간단히 기본적인 조건에 대해 설명을 드렸습니다.

        

필요한 자료를 정확히 준비하시어 융자를 받으실 때 최상의 조건으로 융자를 받으시길 바랍니다.