주택 구입융자를 포함하여 재융자, SBA, Commercial 융자등 모든 융자에 기본적으로 은행에서 borrower에서 요구하는 사항들이 있습니다.
이중에 제가 알고 있는 한도내에서 몇가지만 설명하고자 합니다.
아래에 설명드리는 것은 보편적인 것이고 은행마다 다양한 상품과 다양한 조건을 가지고 있기 때문에 개인의 필요와 조건에 맞는 융자를 위해서는 융자인과 상담하시는 것이 필요합니다.
한 은행에서는 불가능한 융자가 다른 은행에서는 더 좋은 조건에 가능할 수도 있고 어떤 은행은 조건이 나쁜 고객들을 상대로 하는 곳도 있고 어느 은행은 좋은 조건의 상품만을 가진 곳도 있으니 아래의 글은 보편적이 조건임을 아시고 참고 하시기 바랍니다.
1. Conforming 융자와 Non-Conforming 융자
Conforming 융자의 한도액은 417,000 달러이며 이것을 초과하는 금액의 융자을 Non-Conforming 또는 Jumbo 융자라고 합니다.
최근 conforming 융자 한도액을 올해 말까지 한시적으로 417,000 달러에서 625,000 달러로 상향 조정할 것을 검토 중인 것으로 보도되고 있어 그간 높은 점보이자율을 가지고 계시던 분들에게는 재융자의 기회가 될 것으로 봅니다.
2. 융자 신청인의 조건 (수입 및 재산 증명, 다운페이먼트 등)
융자를 신청하시는 분의 직업의 종류나 수입 증명, 재산 증명 여부에 따라 구분이 됩니다.
- 직업 : salaried employee(W-2 기준), self-employee, commission 직종 등에 따라
구분되며 salaried employee는 2년 이상 동일 계열의 직업에서 일한 경력을
self-employee는 통상 2년 이상 의 business 운영 기록을 요구합니다.
- 수입증명 : 통상 2년 간의 Tax return 보고 자료를 요구합니다
(w-2, 1099, business tax 보고 등)
-재산증명 : 통상 3~4개월분의 월 페이먼트(원금, 이자, insurance, tax 포함) 가 2개월 평균
은행잔고가 있는 것을 요구하나 은행마다 융자 상품마다 조건은 많이 다릅니다.
- downpayment : 구입시는 20%를 하시는 좋은 상품을 가질 수 있으며 10%, 5%, 0%
다운페이도 있으나 조건이 요구 까다롭고 높은 이자율을 감수하여야 합니다
재융자의 경우도 융자액이 집 value 의 80%을 넘지 않는 것이 좋고
cash-out의 경우 총 융자액이 value의 70~75% 정도가 좋은 조건입니다.
- DTI (Debt to Income) : 월 수입과 월 지출해야하는 부채의 비율을 말하며 월 수입과
크레딧 리포크 상에 나온 월 페이먼트의 비율이 통상 45% 이내를 요구합니다.
즉 수입으로 융자 월 페이먼트를 갚은 능력이 되는 지를 보는 것입니다.
3. 융자 신청 document type
수입 및 재산증명에 따라 신청자를 구분하는 것이며 이것을 기준으로 융자상품 종류와 이자율이 조정 되게 됩니다.
- Full Doc. : 수입 증명, 재산 증명이 모두 가능.
일부 은행이 이 full doc. 조건의 상품만 가진 곳도 있으며 대개 가장 좋은 조건의
상품과 이자율을 받을 수 있는 조건입니다.
- stated income verified asset : 수입은 신청서에 기재하되 서류상 증명을 하지 않고 재산은
증명이 가능한 경우.
수입을 서류상 증명하지 않더라도 2년간의 직장 경력이나 business 여부는
확인이 되어야 하며 기재된 수입도 통상적으로 인정할 수 있는 수준이어야지
이 보다 높은 수준이 기재되어 있으면 증명을 요구하기도 합니다.
- stated income stated asset : 수입 및 재산을 모두 신청서에 기재만 하고 증명을 하지 않는
경우 입니다.
- No income no asset : 수입과 재산을 아예 신청서에 언급하지 않는 경우 입니다.
수입 및 재산을 증명할 수 있는 정도가 은행에서는 고객의 신뢰도라고 생각하기 때문에 이자율과 융자조건이 차이가 날 수 밖에 없습니다.
4. Credit Score
Credit 점수에 따라 융자조건 및 이자율이 달라지며 요즘에는 Credit 점수에 따라 아예 융자가 거부될 수 있다는 것은 다 아시는 이야기가 되었습니다. 만약 credit report 상에 잘못된 기록을 정정하는데 1~2개월 정도 소요되며 시간이 급할 경우 rapid credit rescoring 을 해주는 회사에 비용을 지불하고 신청을 하면 1주일 정도 소요됩니다.
FICO 스코어는 크레딧점수를 관리하는 회사는 트랜스유니온(www.transunion.com 877-322-8228) 익스피리언(www.experian.com 888-397-3742) 이퀴팩스(www.equfax.com 800-685-1111) 3개회사가 있으며 융자시는 3개회사의 점수중에 중간 점수를 이용합니다.(3개의 평균 값이 아닙니다.)
크레딧 점수는 300에서부터 850까지 있으며 크레딧 점수에 따라 이자율은 은행에 따라 다르지만 0.3~0.9% 많게는 1~2%까지도 차이가 난다.
이전에는 680점이 넘으면 괜찮은 점수로 인정받았지만 지금은 700점이 넘어야 제한이 없고 특히 점보융자의 경우 700점은 넘어야 신청이 가능한 정도 입니다.
은행마다 요구하는 크레딧 점수는 은행마다 상품의 종류나 신청인의 조건에 따라 다릅니다.
즉 수입증명, 재산증명, 융자금액, 융자 기간, 주 거자주택 또는 투자용 주택여부, 다운페이먼트 비율, 구입 또는 재융자 (cash out 또는 단순 이자율 조정 목적 등) 등 다양한 조건에 따라 다르게 요구됩니다.
