연방 주택 기관 감원→시애틀 주택 구매자에 타격 우려
연방 주택 기관에서 대규모 감원이 예상되면서, 첫 주택 구매자를 위한 인기 대출 프로그램이 영향을 받을 수 있다는 우려가 커지고 있다.
이달 들어 미 주택도시개발부(HUD)와 연방주택청(FHA)에서 대규모 감원이 진행될 것이라는 보도가 잇따랐다. 일부에서는 FHA 직원의 40%가 감원의 대상이 될 것이라는 추정도 나왔다.
FHA를 관할하는 HUD의 감원 규모는 아직 명확하지 않지만, 워싱턴주의 패티 머레이 상원의원은 성명을 통해 "트럼프 대통령과 일론 머스크의 연방 정부 대량 해고는 마치 철거 공사와 같이 무분별하게 진행되고 있다"고 비판했다.
머레이 의원과 마리아 캔트웰 상원의원을 포함한 25명의 민주당 상원의원들은 지난주 스콧 터너 HUD 장관에게 감원과 관련한 정보 제공을 요청했다. 또한, 연방 정부효율부(DOGE)가 HUD에서 2억 6천만 달러 규모의 불필요한 계약을 발견했다는 주장에 대한 추가 정보를 요구했다.
HUD 대변인은 시애틀 타임스에 보낸 성명에서 감원 규모에 대한 언급 없이 "HUD는 납세자의 세금을 효율적이고 효과적으로 사용할 것이며, FHA가 주택 담보 시장에서 수행하는 중요한 역할을 우선할 것"이라고 밝혔다. 또한, "도널드 트럼프 대통령과 터너 장관의 정책 아래 미국인의 내 집 마련 꿈이 더욱 실현 가능해질 것"이라고 강조했다.
그러나 다른 연방 기관에서의 대량 감원이 FHA에도 미칠 경우, 첫 주택 구매자들에게 필수적인 대출 프로그램이 차질을 빚을 가능성이 크다. 시애틀 지역은 집값 상승과 높은 모기지 금리로 인해 주택 구매가 더욱 어려워지고 있는 가운데, FHA 대출이 위축되면 주택 구입이 더욱 힘들어질 수 있다.
FHA는 저소득 및 중간 소득층을 위한 다양한 대출 프로그램을 운영하며, 전국적으로 FHA 대출 이용자의 약 80%가 첫 주택 구매자다.
부동산 데이터 제공업체 애톰(Attom)에 따르면, 시애틀-타코마-벨뷰 지역에서는 2022년과 2023년에 각각 7,404건, 6,116건의 표준 FHA 대출이 실행됐다. 2020년 팬데믹 기간에는 14,622건으로 최근 최고치를 기록했다.
FHA 대출이 인기가 높은 이유는 구매자가 주택 가격의 최소 3.5%만 계약금으로 내면 대출을 받을 수 있기 때문이다. 또한, 신용 점수가 낮은 경우에도 대출을 받을 가능성이 있다.
FHA는 노년층을 위한 역모기지(reverse mortgage)와 개보수 비용을 포함한 주택 구입 대출, 그리고 다세대 주택(아파트 및 콘도) 건설업자 및 구매자를 위한 대출 프로그램도 운영하고 있다.
워싱턴 D.C. 소재 '커뮤니티 홈 렌더스 오브 아메리카'의 스콧 올슨 전무는 FHA 인력이 줄어들면 리스크 분석 및 대출 승인 과정에서 지연이 발생할 가능성이 있다고 경고했다. FHA는 대출 신청자의 신용 점수 및 소득 기준을 충족하지 못하는 경우 수동 심사를 수행하며, 일부 콘도 대출도 FHA 승인이 필요하기 때문이다.
그러나 대부분의 표준 FHA 대출 이용자는 당장 변화를 체감하지 못할 수도 있다. 대출 기관이 자체적으로 리스크 분석을 수행하고, FHA의 자동화 시스템을 통해 대출을 승인할 수 있기 때문이다.
벨뷰에 본사를 둔 길드 모기지의 디트리히 미클라우치는 "우리 회사는 자체 심사 시스템을 갖추고 있어 FHA 감원이 있더라도 평균적인 대출 이용자에게는 영향이 크지 않을 것"이라고 말했다.
폴 시티에 위치한 할보슨 모기지의 대표 라이언 할보슨은 트럼프 행정부가 FHA 대출 부서를 대폭 감축하지 않기를 바란다고 밝혔다. 그는 "정부가 제공하는 이 프로그램은 필수적인 서비스"라며 "이 부서는 감축 우선순위에서 한참 뒤에 있어야 한다고 생각한다"고 말했다.
패티 머레 상원의원은 FHA 감원이 모기지 대출 기관의 운영을 어렵게 만들고, 특히 첫 주택 구매자와 저소득층이 적절한 모기지를 얻는 데 장애가 될 것이라고 경고했다. 시애틀처럼 집값이 높은 지역에서는 FHA 대출 이용자들이 대출 승인 지연에 따른 불이익을 받을 가능성이 크다.
부동산 중개업자 대니 그레코는 "FHA 대출은 승인에 시간이 더 걸리고, 클로징 과정에서 문제가 발생할 가능성이 있다는 인식이 있다"며, "자금이 충분한 일반 대출 이용자나 현금 구매자와 비교하면 경쟁에서 불리할 수 있다"고 설명했다.
또한, FHA 대출의 근본적인 구조가 영향을 받을 수도 있다. FHA는 직접 대출을 제공하는 대신, 대출을 보증하여 은행과 대출 기관이 주택 구매자에게 자금을 제공하도록 한다. FHA 보증이 있으면 대출 기관의 리스크가 줄어들고, 보다 많은 대출이 실행될 수 있다.
FHA 대출은 승인된 발행 기관에 의해 증권화되어 또 다른 HUD 기관인 지니 메이(Ginnie Mae)가 보증하며, 이 증권들은 투자자들에게 판매된다. 이 채권은 미 연방 정부의 전액 보증을 받기 때문에 투자자들이 안정적인 이자 수익을 기대할 수 있다. 그러나 최근 블룸버그에 따르면, 지니 메이에서도 감원이 발생하면서 투자자들의 불안감이 커질 가능성이 있다는 분석이다.
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