2023년 시애틀 지역 주택 가격이 하락한 곳은?
지난해 시애틀 지역의 주택 가격이 지난 10년 동안 볼 수 없었던 수준으로 하락한 것으로 나타났다.
이는 높은 모기지 금리가 구매자와 판매자 모두에게 부정적인 영향을 미쳐 지역 주택 시장이 타격을 입었다는 신호다.
노스웨스트 멀티플 리스팅 서비스가 1월 18일 발표한 연말 데이터에 반영된 가격 하락은 시애틀 지역 주택 시장이 "마침내 현실로 돌아오고 있다" 는 신호라고 워싱턴 대학의 메이슨 비란트는 말했다.
그는 팬데믹 초기의 두 자릿수 가격 급등이 더 작은 ‘조정’으로 바뀌었다고 덧붙였다.
2023년 주택 시장의 냉각은 서부 워싱턴 전역에서 다른 양상을 보였다.
클래럼, 코울리츠, 스카짓과 같은 저렴한 시골 지역에서는 집값이 상승했지만 시애틀과 가까운 지역에서는 3~4% 하락이 있었다.
킹카운티의 경우 주택 중위가격이 약 87만 6천 달러로 3% 하락했고, 스노호미시카운티는 73만 7천 5백 달러로 4% 하락했으며, 피어스카운티는 53만 5천 달러로 3% 하락했다.
이는 2011년 이후 세 카운티 모두에서 주택 중위가격이 전년 대비 하락한 첫 번째 사례였다.
그러나 가격이 하락하고 있음에도 불구하고 주택 구입을 희망하는 사람들은 위안을 얻지 못하고 있다.
워싱턴 부동산 연구 센터의 주택 구입 능력 지수에 따르면 해당 카운티 모두에서 간 소득을 올리는 가구는 중위가격의 주택에 대한 모기지를 감당할 수 없는 것으로 나타났다.
실제로 중위 가구는 워싱턴 39개 카운티 중 3개 카운티에서만 중위가격의 주택을 구입할 수 있었다. 가을 자료를 이용한 이 분석은 20%의 계약금을 가정하고, 주택담보대출이 가계 총소득의 25%를 넘지 않는 금액으로 정의한다
작년의 가격 하락은 팬데믹 초기부터 2022년까지 가격이 급등했던 속도를 따라잡기에 충분하지 않다. 킹 카운티의 중위주택 가격은 현재 2019년보다 30% 더 비싸기 때문이다.
2019년부터 외곽 지역은 스노호미시 카운티에서 48%, 피어스에서 45%의 성장률을 보이며 더욱 극적인 성장을 보였다.
상황이 이러하다 보니 높은 가격에 직면한 일부 구매자들은 더 저렴한 콘도로 눈을 돌렸다.
킹 카운티에서 단독 주택가격은 하락했지만 2023년 콘도 중앙값은 2022년보다 2% 상승한 50만9,000달러로 기록됐다.
세분화 하자면 시애틀의 콘도 중앙값은 4% 상승한 55만8,000달러를 기록했고, 이스트사이드의 콘도 가격은 1% 하락한 61만7000달러를 기록해 킹 카운티의 콘도 가격 상승은 시애틀이 주도한 것으로 나타났다.
(시애틀의 콘도는 콘도 타워의 유닛 또는 액세서리 주거 유닛이 될 수 있으며 도시 구역 규칙에 따라 콘도로 판매된다.)
2020년이나 2021년에 단독 주택을 살 수 있었던 주택 쇼핑객들도 구매력이 낮아짐에 따라 더 저렴한 콘도를 찾고 있다고 워싱턴 대학의 비란트는 설명했다.
적은 매물, 더 적은 판매
신규 구매자들이 시장에 뛰어들 수 있었던 초저금리 시절에 비해 2023년에 판매된 주택 수는 크게 줄었다. 시장은 2022년부터 둔화되기 시작하여 2023년에도 지속되었다. 단독주택 및 콘도 판매는 전년 대비 킹 카운티가 24%, 스노호미시 카운티가 26%, 피어스 카운티가 27%, 킷샙 카운티가 22% 급감했다.
타코마 윈더미어 애보드의 에이전트인 제니 위첼은 “높은 이자율에 직면한 많은 구매자들은 잠재적 모기지 상환액이 임대료보다 훨씬 높기 때문에 구매보다 임대를 선택할 수 밖에 없는 상황”이라고 말했다.
모기지 금리는 2023년 내내 변동했으며 10월에는 2000년 이후 가장 높은 수준인 거의 8%를 기록했다.
줄은 것은 구매자뿐만이 아니다. 작년 주택을 매물로 놓는 주택 소유자들도 줄었다.
킹 카운티는 2022년에 비해 신규 매물로 등록된 단독 주택과 콘도 수가 27% 감소했다. 이는 2021년부터 2022년까지 8% 감소한 것보다 훨씬 더 큰 하락폭이다.
스노호미시 카운티(33%)와 피어스 카운티(30%)에서는 매물이 더 많이 떨어졌다.
경제학자들과 부동산 중개인들은 많은 주택 판매자들이 낮은 모기지 금리를 포기하고 싶어하지 않는 락인 효과(lock-in effect)를 지적한다. 또한 판매용 주택이 부족하면 주택가격은 더 떨어지지 않을 가능성이 높다.
구매자를 위한 한 가지 희망
작년 주택시장은 구매자들에게 한 가지 희망을 가져다 주었는데, 바로 입찰 전쟁이 줄었다는 것이다.
평균적으로 킹 카운티의 단독주택은 목록 가격보다 불과 0.5% 높게 판매되었다. 2021년과 2022년에는 주택의 평균 판매가가 호가보다 각각 7%와 4.5%가 높았다.
구매자들은 또한 매물이 시장에서 느리게 움직임에 따라 더 많은 시간을 가지고 주택 구매를 결정할 수 있었다.
2023년 킹 카운의 전체 매물 소화 기간은 5~6주였는데, 이는 2021년의 2주 미만과 비교하면 상당한 변화이다. 그러나 2023년 주택 시장은 여전히 판매자 시장이었다고 전문가들은 말한다.
제니 위첼 에이전트는 "올해 초부터는 활동이 활발해졌지만 시장 침체로 인해 주택 구매자들에게 더 많은 여유와 보호를 제공하고 있다”며 “인스펙션과 같은 우발 항목을 건너뛰려는 구매자들을 거의 보지 못하고 있다”고 말했다.
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