시애틀 부동산의 현재 상황
시애틀 부동산의 현재 상황(09/18/18)
DavidCho
2018.09.18 12:11:11 (24.16.220.217)
정말 오랜만에 글을 씁니다. 마지막 썼던 글이 아마존 주식이 $1,000을 돌파할 때 였으니 1년하고도 3개월이 흘렀네요.
그 동안 글을 쓰지 않았던 배경에는 현재 상황이 혹시 다시 경제위기가 올 지 모른다는 위기의식 속에 고민의 시간을 보냈기 때문이었던 것 같네요.
염려했던 것처럼 시애틀 부동산 마켓은 최근들어 다소 소강상태에 들어선 것은 사실입니다.
매물부족현상을 거의 5년 넘게 지속되던 상황이었다가 최근들어 갑자기 매물들이 늘어나면서 멀티플 오퍼가 대부분이었던 상황에서 이제는 리스팅 가격도 니고를 해야되는 그런 상황이 되었습니다.
저도 개인적으로는 2008년이후 10년이 지난 현재 상황에서 뭔가 또 다른 위기가 오기에 충분한 상황이라 지난 2년간은 언제나 촉각을 세우고 있었고 지난 2년동안 거래한 대상들은 그런 위기의식하에 있었기에 혹시모를 경제위기가 닥쳐도 문제가 없을 대상들만을 거래를 해왔던 것 같습니다.
항상 추세를 관망하는 저로서는 현재의 상황 속에 부동산 투자에 대해 부정적인 요소들과 긍정적인 요소들을 나누어 설명드리도록 하겠습니다.
부정적인 측면,
1. 기준금리의 인상
FRB는 기준금리를 계속해서 올리고 있고 올해도 이 달을 포함은 2 번의 금리인상이 있을 것이라는 예측과 2019년에는 4번의 금리인상이 더 있을 것을 예고하고 있는 상황에서 모게지 이자율이 상승하니 당연히 부동산쪽으로 위축이 될 수 밖에 없을 것이라는 점도 투자대상을 안내하고 있는 저에게는 향후 부동산 시장에 대하여 조심할 수 밖에 없었던 것입니다.
2. 바뀌어진 세법
모게지가 75만불이 넘는 대상에 대해선 세금혜택을 볼 수 없으며 부동산세도 $10,000까지만 혜택을 보게된 세법이 100만불이 넘어가는 대상에 대해선 수요가 줄어들 수 밖에 없을 것이다.
3. 주식시장의 버블 및 세계 경제의 버블
수익에 비해 너무도 높아진 주가로 인해 주식시장의 버블이 거친다면 유동성의 위축으로 인해 부동산 시장도 위축될 가능성이 크며, 최근 미. 중간의 무역전쟁으로 인해 주식시장의 위축으로 시작하여 중국의 버블이 터진다면 세계시장에 경제 위기로 연결될 가능성이 높다.
특히, 이 세번째 부분이 지난 2년동안 투자를 안내하는 저에게는 가장 염려되는 부분이었습니다.
4. 심리적인 요인
위의 세가지 요소이외에도 가장 시장에 절대적인 영향을 미치는 것은 사람들의 심리이겠지요. 현재 상황은 그 동안 고공행진을 계속해왔던 시애틀 부동산 시장에서 이제 그 동안의 수익을 거두고자 하는 사람들의 심리들이 깔려 있을 것이며 투자가들에게도 조심스런 심리적인 배경이 깔려 그것이 현재의 시애틀 시장을 만들고 있는 요소라고 생각합니다.
최근에 공급량이 많아진 시애틀 부동산 시장은 위의 부정적인 요소들로 인해 이제는 시애틀 부동산 끝난 것일까요?
결론적으로 말씀드리자면 지금 잠시 쉬워가는 시기인 듯 합니다.
긍정적인 측면,
1. 시애틀 시의 안정된 경제기반
경제기반은 무엇보다도 비교할 수 없을 만큼 좋은 상황이고 시애틀 시에 평균소득이 12만 5천불 선으로 미국 내에서도 2번째로 높은 상황이며, 20만불 이상 버는 사람이 25%가 되는 현재의 상황에서 부동산은 어쩔 수 없이 고공행진을 할 수 밖에 없을 것입니다. 참고로 몇 일 전에 올렸던 자료를 다시 소개합니다.
미국 50여 대도시 가구 소득 통계 - 연 소득 20만 달러 이상 가구수 (총 가구수중 %) 상위 5개 도시
1. 샌프란 시스코 - 30.9%
2. 워싱턴 디시 - 25.7%
3 시애틀 - 25.2 %
4. 산호세 - 24.7%
5. 애틀랜타 - 20%
2. 향후 2022년까지 12만명의 인구증가예상
시애틀 시는 향후 4년간 12만명의 인구가 더 늘어날 것을 예상하고 있고 적은 공간에 더 많은 사람들이 모여들게 되니 땅 값의 상승은 불을 보듯 훤해질 것임에 틀림없습니다.
현재인구가 70만명에서 82만명으로 늘어날 상황을 생각해본다면 이보다 긍정적인 뉴스는 없을 것입니다.
시애틀 다운타운협회, 2022년까지 12만명 늘어
3. 아마존의 고공행진
시애틀 시에 가장 큰 영향력을 행사하는 아마존닷컴은 불과 1년 3개월전에 주가가 $1,000을 돌파했었는데 이제는 $2,000을 돌파하고 애플에 이어 두번째로 회사가치가 Trillion을 넘는 회사가 되었습니다.
현 상황에서 아마존 닷컴을 대신할 대상은 없다고 보여지며, South Lake Union에서 시작하여 현재는 다운타운 한 가운데까지 그 세력을 넓혔고, 새로 지어진 South Campus지역에는 지금도 4백만 SF의 건물을 짓고 있습니다.
이 건물이 완성되면 대략 2만명의 더 늘어나게될 것이며, 현재 다운타운 전체 공간의 26%을 아마존 닷컴이 쓰고 있고, 그 세력를 계속 확장해 가고 있는 것입니다.
이와 같은 이유 때문에 시애틀 시의 부동산 전망에도 지금은 약간 쉬어가는 분위기로 생각하고 있구요.
실제적으로 수요가 크게 늘어날 수 밖에 없는 상황에서 심리적인 요소에 불이 붙으면 부동산 가치 상승을 계속 이어질 수 밖에 없다는 생각입니다.
최근에는 시애틀 보다 외곽지역의 부동산 상승이 가파르게 올랐던 배경에는 시애틀 지역을 포기하고 보다 저렴한 대상을 찾는 수요가 높았기 때문이며, 이런 현상은 다시 시애틀 지역으로 바뀔 것입니다.
언제나 중심이 상승하고 난 뒤에 외곽상승이 이어지고, 외곽상승은 결국 다시 중심으로 이동하기 때문입니다.
또한, 소득면에서도 시애틀이 산호세를 근소한 차로 이긴 것으로 보이는데 현재의 부동산 가격은 아직까지는 큰 격차가 있기 때문에 충분히 상승할 수 있는 룸이 있다고 할 수 있습니다.
지금의 현재 시장을 바라보는 저의 생각이었습니다, 참고하십시요.
