땅, 땅, 땅

DavidCho

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2016.01.27 15:01:29 (61.35.169.149)

 

부동산 투자란 사실상 땅에 투자하는 것입니다.

땅이란 같은 1에이커의 땅이라 할 지라도 그 위치에 따라 가치는 엄청난 차이가 나지요.

 

그럼 왜 땅 값이 그렇게 차이가 나는 것일까요?

그 차이는 땅에 대한 활용도 때문입니다.

땅이란 그 자체로 보이는 것보다 그 땅 위에서 어떤 빌딩을 지을 수 있느냐? 에 대한 차이일 것입니다.

다운타운 지역에는 10,000 SF 땅에도 하이라이즈 빌딩을 지을 수 있는가 하면 외딴 산 속의 땅은 활용도가 없기 때문에 그 땅을 찾는 사람들이 적으니 당연히 값어치가 떨어질 수 밖에 없을 것입니다.

 

도시마다 조닝이 다르지만 쉽게 분석해 드리면, 일반적으로 시애틀 지역에는 SF5000 조닝이 많습니다.

5,000 SF 미만에 집 하나가 들어가는 조닝입니다.

주변 다른 도시에는 R4 조닝이 가장 많으며 1에이커에 집이 네 개 들어가는 조닝을 뜻 합니다.

 

조닝도 사람들의 수요에 의해 밀집된 지역은 하이라이즈를 지을 수 있는 다운타운 코어조닝이 있는 가? 외 딴 도시에는 5에이커에 집이 하나들어가는 조닝도 있습니다.

 

사람들이 생활하는 환경 속에서 인구가 증가하게 되면 시에서는 기존의 땅을 조닝을 더 좁은 조닝으로 만들어갑니다. 따리서 조닝이 바뀌는 곳에는 대부분 땅 가격이 큰 폭으로 상승하게 됩니다.

 

시에서는 조닝을 바꾸면서 제일 먼저 고려하는 것이 도로, 하수시설, 경찰, 소방서, 학교 등 인구가 집중되면서 필요한 제반시설에 관해 생각을 하게 됩니다.

 

시애틀 시의 경우는 도시의 역사가 100년이 넘었기 때문에 지난 100년동안 수 많은 조닝이 변해왔고, 인구가 집중되는 지역은 고층빌딩을 지을 수 있는 조닝으로 계속 확대되어 가고 있는 상황입니다.

시애틀 주변은 이젠 Single home 조닝이 거의 없어져갈 것이라는 상황이 되어가고 있습니다.

 

R4가 일반적인 조닝이었던 것이 인구가 증가하면서 R6, R8 혹은 R9600, R7200 등으로 조닝이 좁아들고 SF5000이 LR2,3(멀티유닛) 조닝으로 바뀌는 것이 일반적인 변화입니다.

 

이미 기존의 조닝하에 있는 대상에 개발 또는 기존의 건물을 허물고 재개발하는 경우는 별 다른 엑스트라 비용이 발생하지 않지만, 조닝이 줄어든 지역에는 시에서 카버해야될 비용이 더 들어가기 때문에 일반적으로 허가비용이 많이 들어가게 되며, Sewer Capacity Charge까지도 부담으로 작용을 합니다.

 

그런 이유 때문에 땅 자체 이외도 개발을 고려할 때나 신축되는 주택을 구입할 때에도 이런 내용을 먼저 고려해야 합니다.

 

제가 투자대상으로 안내한 많은 대상들이 이와같이 땅가격의 변화를 가져올 대상들을 줄곧 투자대상으로 안내했던것입니다.

 

땅에는 보이는 부분보다 보이지 않는 부분이 훨씬 많기 때문에 땅을 거래하는 부동산 에이전트는 많지 않습니다.

에이전트 입장에서 감당할 수 없는 부분이 많고 땅을 거래를 하기 위해선 훨씬 더 많은 경험을 필요로 하기 때문입니다.

로컬에 많은 에이전트들이 30년 이상 에이전트 생활을 했어도 땅에 대한 거래에 대해선 전혀 문외한에 가까운 경우가 그런 상황 때문입니다.

 

그 이유가 땅에 보이지 않는 부분을 찾는 방법으로 시애틀과 같은 경우는 과거의 기록을 통해 그 땅에 어떤 상황속에서 존재해왔는 지를 조사하는 것입니다.

땅에 보이지 않는 부분 중에 오염, Wetland, Soil 등의 보이지 않는 부분을 조사하려면 Geo tech, Soil test, Architect 까지 동원해서 조사를 해야하기에 비용자체가 결코 만만한 가격이 아니기 때문입니다.  

 

땅에 대한 투자를 위해선 우선적으로 알아야할 사항이 그 땅이 속한 city나 County에 생각을 알고 있어야 합니다.

또한 City나 County에서 일하고 있는 사람들의 생각의 방향에 대해 정확히 알고 있어야 합니다.

 

뿐만 아니라 개발업계에 일하고 있는 사람들의 생각을 알아야만 좋은 투자대상의 땅을 구입할 수 있습니다.

부동산 거래에 있어서 바이어와 쎌러, 그들을 대변하는 Agent 정도가 일반적인 부동산 거래지만, 땅에는 더욱 더 많은 정보가 필요합니다.

개발업자들의 방향과 개발업자들이 선호하는 대상, 더 나아가서는 개발업자 입장에서 개발이 용이한 대상이 그들에게 수요로 다가갈 수 있기 때문인 것입니다.

 

더 나아가서는 건축융자, 설계, 건축업자 들의 움직임과 그 지역의 부동산 시장까지 모두 꿰뚫고 있어야 진정한 땅에 대해 투자를 하실 수 있으며 시의 계획과 그 일을 진행하고 있는 사람들의 생각까지도 모두 알아야 하기 때문에 

훨씬 더 복잡한 지식이 있어야 효과적인 땅에 대한 투자와 수익을 남길 수 있는 것입니다.

 

저 역시도 개발업자로서 땅을 많이 보러 다녔고 실제로 땅에 대해 조사하는 과정에 대한 풍부한 경험이 있음에도 불구하고 어떨 때는 감추어진 문제로 인해서 거래를 포기한 적도 여러번 있었습니다.

 

그 만큼 땅에 대해 파악하는 것은 쉽지 않는 일임에 틀림없습니다.

 

그러면, 요즈음에 다운타운 시애틀에 폭발적인 개발붐이 일고 있는 지역의 땅 가격은 정말 무섭게 변화되고 있는 것입니다.

하지만, 그 모든 개발의 하나하나가 이러한 과정을 거쳤고, 대규모의 개발회사에서는 이 땅을 보는 전문가들을 있기에 땅을 헌팅하는 데에 많은 수고와 공을 드리고 있는 것입니다.

 

땅을 생각하는 것은  부동산 투자를 생각하는 분들에게는 가장 기본적인 출발점인 것입니다.