David Cho Realty

상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다는 뜻으로 

가장 흔한 명언임에도 불구하고 우리가 지나치는 면이 많은 명언인 것 같습니다.

투자가들의 많은 시야가 이러한 국제적인경제상황과 지역적인 경제상황을 보지 못하고 투자를 하는 경우가 대부분이고

또한, 자신의 관심된 분야가 아니면 아예 관심을 가지려고도 하지 않는 편입니다.

특히 미국생활에서는 자기 분야가 아니면 더 더욱 알 수 없는 것이 현실이기도 합니다.

투자가들은 투자를 생각하기 전에 투자환경을 정확하게 바라보는 것이 효과적인 투자의 요소임에 틀림없습니다

이 유명한 명언을 통해 현재의 저의 입장과 복잡하게 급변하는 국제경제하에서 나의 자산을 지키고 너 나아가서는 투자효과를 볼 수 있는 방법에 대해서 이야기해 보겠습니다.

먼저, 상대라 할 수 있는 국제경제와 지역경제의 방향을 정확하게 파악하는 것이 우선적으로 점검해야될 부분입니다.

2016년이 시작되면서 국제경제는 예상했던 상황들이 더욱 더 아주 빠르게 진행되고 있습니다.

오일가격이 계속 떨어져 오늘은 31불이 무너지는 사건이 진행되고 있고, 중국의 증시는 대 폭락에 위완화 절하로 인해 각국의 환율도 크게 요동치고 있습니다.

특히, 한국의 경우는 수출대상으로 가장 영향을 받는 중국시장의 불황과 위안화의 하락이라는 것이 수출시장이 점점 악화되는 데에다 엄청나게 늘어난 가계부채로 인해 내수시장도 침체되어 정말 어려운 상황으로 갈 수 밖에 없을 것 같습니다.

중국과 일본 사이에서 원화를 절하할 수 밖에 없는 상황으로 가고 있습니다.

미국의 주식시장도 계속해서 하락을 겪고 있는 상황이며 많은 전문가들은 현재 16300대에 다우지수가 11000까지 빠질 것을 예상하고 있고 더 심한 경제학자들은 10000이하로 떨어질 것을 예상하고 있습니다.

지수뿐만 아니라 실물경제에도 큰 영향을 끼칠 상황임에 틀림없습니다.

이미 수 차례 말씀드린 데로 이런 큰 폭풍이 불고 있을 때에는 주식투자는 일단 투자시장에서 빠져나오시는 것도 좋은 투자의 방법이라고 생각하며 주식에 투자했던 자산을 현금화 하실 것을 적극 추천합니다.

주식시장을 떠나게될 자금이 어느 방향으로 갈 것인 지에 촉각을 기우여할 시기입니다.

시애틀 경제는 요즈음 올려드린 데로 상당히 좋은 뉴스들이 계속해서 줄을 잇고 있는 것은 사실이지만 한국분들이 대부분 종사하고 있는 자영업은 방향은 어떨까요?

저는 개인적으로는 비지네스 거래는 전혀 하고 있지는 않지만, 이제는 비지네스의 방향도 기존의 방향에서  좀 더 과학적으로 바뀌어야할 것 같습니다.

비지네스를 하고 계신 분들의 이야기를 들으면 아주 좋은 경제상황 속에서 소위 매상이라는 측면에서는 기대에 못 미친다고 하십니다.  2016년에 접어들면서 Minimum Wage가 시간당 13불로 공시되면서 스몰비지네스를 운영하는 분들에게는 충분히 부담이 되실 것도 맞습니다. 게다가 임대료의 상승에 경쟁이 더 치열해 지는 그런 상황에서의 기존의 매상이라는 것은 큰 의미가 없습니다.

가장 먼저 하실 일은 비지네스를 하고 계신 주변 상황을 정확하게 분석하시는 것이 중요할 것입니다.

예컨데 반경 1마일, 3마일 안에 인구의 증감에 관한 자료,  인컴에 관한 자료, 세대에 관한 자료를 철저하게 분석해서 대상 손님에 대한 성향을 파악하는 것이 무엇보다도 중요한 듯 합니다.

더 나아가서는 앞으로 생길 경쟁에 대해서도 미리 분석하고 그에 대한 마케팅계획을 수립하는 것이 무엇보다도 중요한 싯점인 것 같습니다.

기존의 방식으로는 경쟁력이 점점 떨어질 수 밖에 없고 새롭게 수요층에 맞는 변화가 필요한 시기임에는 틀림없습니다.

예를 들어 다운타운에서 스몰비지네스를 운영하고 계신 분들은 다운타운에 거주하는 소위 밀레니엄세대의 소비성향을 철저하게 분석한 후에 비지네스의 진행방향을 잡으셔야 합니다.

다운타운에서 일하고 있는 젊은 세대들은 소득이 대부분 10만불이 넘기에 그들을 대상으로 하는 비지네스라면 양보다는 질적으로 고급화하는 전략이 무엇보다 필요하다고 하겠습니다.

질과 서비스의 향상을 통해 가능 수요자들을 상대해야 겠지요.

또한, 대부분이 IT세대이기 때문에 IT세대들을 위한 특별한 마케팅 전략이 절실히 필요하기도 하구요.

Mobile App프로그램을 통해 손님관리를 한다던지, 이미 시행되고 있는 Yelp라는 시스템을 더욱 더 적극적으로 활용할 수 있는 방법, 그 세대가 원하는 인테리어 디자인, 딜리버리 회사와의 연계방법 등 폭 넓은 전략이 필요할 것입니다.

이렇듯 지역상황에 대한 철저한 조사위에 비지네스의 마케팅 방법과 서비스의 개선이 나를 아는 방법이겠지요.

시애틀 다운타운 지역은 얼마전에 제가 올려드린 뉴스에 따르면 스몰비지네스의 환경이 미국에서 가장 좋은 지역이라고 뉴스가 있었고 2위인 샌프란시스코에 비해 평균매상도 2만여불이 높은 지역으로 선정된 것입니다.

소상공인 매출 1위 도시는 시애틀이다

http://davidcho.us/index.php?mid=local&document_srl=214125

이렇게 비지네스를 할 수 있는 최적의 조건을 갖춘 곳임에도 불구하고 매상이 좋아지지 않고 있음은 비지네스의 방향이 따라가지 못하기 때문이라는 생각이 들어 더욱 안타깝습니다.

이런 일들을 할 수 있는 전문적인 Consulting회사가 정말 필요한 싯점으로 생각이 드네요.

현재, 이렇게 좋은 비지네스 환경에서도 매상이 좋지 않다고 하는 것은 글로벌경제의 먹구름이 밀려오는 앞으로의 상황에서 살아남기는 더욱 힘들 것으로 예상되기 때문에 드리는 말씀입니다.

부동산 시장도 2016년의 국제경제의 변화에 따른 전략이 필요하다고 생각합니다.

단기적으로는 미국으로 밀려들어오는 엄청난 자금들과 주식시장이 크게 하락할 것으로 예상되는 가운데 대체 수단으로 부동산 시장으로 큰 자금이 몰려들 것으로 예상되지만, 미국 안에서도 불황의 바람이 다시 불어닥칠 것으로 예상되기에 그 시기가 계속될 수는 없을 것이라는 생각이 들기 때문입니다.

미국전체 부동산 시장의 변화에 크게 관심을 가져야할 것입니다.

특히, 뉴욕이나 시카코, 엘에이 같은 도시의 부동산 가격이 어떤 식으로 변화될 것인가에 관심을 가져야 합니다.

이런 대도시의 부동산 가격이 하락하기 시작하면 더욱 더 부동산 투자는 촉각을 곤두세울 수 밖에 없을 것입니다.

IT 붐으로 폭넓은 상승을 가져왔던 지역도 미국 전체의 부동산 시장에 방향에 따로 영향을 받을 것임에 틀림없기 때문입니다.

결론적으로 국제경제의 방향을 잡고, 미국경기에 미치는 영향를 파악하면서 지역경제의 동향을 확인하는 것이 상대를 아는 것입니다. 

그런 분위기 안에서 자산관리를 해 나갈 방안을 찾는 것이 위기 안에서도 투자의 리스크를 줄일 수 있는 방안이며 나아가서는 투자의 효과를 볼 수 있을 것이기 때문입니다.

이제 시애틀지역의 부동산 투자환경에 대해서 설명드리겠습니다.

시애틀 지역이 미국 안에서도 손 꼽히는 붐타운이 되면서 시애틀 다운타운 인근의 인구가 크게 증가하고 있는 상황이 되어 가면서 부동산 가격이 크게 폭등하고 있는 상황 속에 이미 크게 오른 지역에 투자하기에는 두려움이 있고 그렇다고 다른 지역을 찾자니 하는 문제로 망설이게 되는 것이 사실입니다.

이미 여러차례 시애틀 지역의 경제상황과 수요의 대해 말씀드린 바 있지만 현실 상황에서 투자할 대상을 선정하는 데 적지 않은 고민을 하게 될 것입니다.

아래에 지도는 이미 여러번 소개드린 바 있지만 오늘은 현재의 상황에서 어느 지역에 투자할 것인가에 대해 말씀드리고자 합니다.

먼저, 2009년이후 제가 투자지역으로 집중적으로 안내했던 지역은 다운타운 지역 우편에 위치한 520 프리웨이와 90번 프리웨이로 둘러 쌓인 Capital Hill지역, Central Seattle지역에 집중적인 투자를 안내해 왔습니다.

그 당시에 그 지역에 대해 투자가를 안내했던 이유는 다운타운 시애틀과 가장 가까운 접근성 때문이었고 벨뷰나 커클랜드, 레드몬드에 이르기까지 두 개의 프리웨이를 통해 쉽게 움직일 수 있다는 위치 때문이었습니다.

그렇게 좋은 지역적인 위치에 있었지만, 그 지역을 투자하는 데에는 꺼리끼는 요소들이 많이 있었던 것도 사실이었습니다.

특히, 70대에는 80%가 넘는 흑인인구가 차지하고 있었던 지역으로 아무래도 상대적으로 위험한 지역이기에 투자가를 망설이게 할 수 밖에 없었습니다.

또한, 그 지역에 관심을 가졌던 가장 큰 이유는 Queen Anne지역과  U of W지역이나 Wallingford 지역, Fremont 지역, Ballard 지역은 그 당시에도 가격이 상대적으로 높았기 때문이었습니다.

그럼에도 그 지역은 이미 넘치는 수요로 인해 가격이 크게 올랐으며, 흑인인구는 현재 15% 정도로 줄어들었습니다.

그런 식으로 바뀌어지는 환경 때문에 가격이 오르다보니 이제는 렌트를 받아 모게지를 충당할 수 있는 대상은 거이  없어진 상태가 되었습니다.

이제는 다운타운에서 비교적 가까운 West Seattle지역, White Center과 Sodo지역, 경전철역 주변과 South Seattle지역과  Tukwila나 Burien지역까지도 확대해서 투자대상을 보아야할 것 같습니다.

상대적으로 가격이 낮은 편이기 때문에 그로 인한 수요가 커질 수 있는 지역이기 때문입니다.

투자에 기본은 국제경제의 상황이 미국경제의 불황으로 이어진 후 이 곳 시애틀에 까지도 영향을 끼칠 것에 대비하여 렌탈로 모게지를 커버하는 대상에만 투자할 것을 추천합니다.

시애틀 다운지역에서 뜨거운 지역인 퀸앤, 캐피탈힐, Wallingford, U of W 지역은 기존의 수익을 남긴 후에 2번째로 옮겨갈 대상을 찾는 분에게는 여전히 추천하고 싶은 지역입니다.

벨뷰지역에 대해서는 대부분이 사람들이 선호하는 지역이기는 하지만, 밀레니엄 세대에게는 그다지 수요가 없다는 점이 투자대상으로 상대적으로 추천하기에 어려운 점들이며 이 지역은 자녀들을 둔 가정에서 관심을 갖는 지역이기는 하지만 실제 소득에 비해 부동산 가치가 너무 올랐다는 점들이 향후에는 시애틀에 비해선 상대적으로 투자의 방향으로 볼 때는 크게 매력을 느끼지 못하는 부분이며 이미 렌트를 받아서 모게지를 카버할 수 있는 수준은 이미 오래 전에 넘어섰기 때문에 투자가의 리스크를 생각한다면 더욱 더 추천할 수 없는 상태입니다.