별장(Vacation Home) 렌트관련 세제상의 혜택(Tax benefit)
주거주주택(Principal residence)외에 별장(Vacation home)을 소유한 경우, 머물지 않는 기간동안엔 건물을 장기적으로 비워둘 경우가 있다. 만약에, 렌트를 고려하거나 이미 렌트를 주고 있다면, 세법상의 규정과 혜택을 잘 이해해서 이를 적극 활용할 필요가 있다.
임대기간과 임대인(납세자)의 개인적인 별장사용 기간에 따라 서로 다른 법적용을 하고 있다. 간단히 말씀드리면, 매해마다 14- Day or 10% Rule로 기억하시면 된다. 이 Rule을 기준으로 해서 세가지 다른 상황에 대해 세법이 어떻게 다르게 적용되는지 알아보자.
1. 별장을 연중 14일이하로 렌트를 준 경우
IRS는, 별장은 개인용도로만 사용되었고, 렌트를 주지 않은것으로 간주한다. 따라서, 임대소득과 관련 비용(단, 모기지 이자와 재산세는 제외)을 둘다 보고하지 않는다. 이런 경우에는 임대인(납세자)은 별장건물에 대한 모기지 이자(Mortgage interest)와 재산세(Property tax)만 주거주주택과 동일하게 항목별 공제항목(Itemized deduction)에서 공제를 할 수 있다. "14일" 이라는 기간안에만 들어온다면, 세제상의 혜택을 보는 경우가 실제로 있다.
예를 들어서, PGA 골프대회가 열려서 주변의 별장을 골프대회 출전 선수들에게 14일이하로 단기임대하고 $20,000을 받았다고 가정하자. 세법의 의하면, $20,000에 대한 소득보고를 할 필요가 없게된다는 것이다.
2. 임대인(납세자)가 15일 이상을 렌트를 주고 본인은 14일 미만을 거주한경우
이 경우에는 별장은 임대사업건물로 간주되고, 임대업을 하는것으로 간주된다. 따라서, 임대소득을 IRS에 보고해야하고, 아래의 임대비용의 공제된다.
- 월관리비 (Management fee)
- 보험료
- 수리비
- 모기지 이자 및 재산세
- 전기세 및 물세
- 감가상각
하지만 모든 금액을 공제 받을 수 있는것은 아니고 총임대기간을 총사용기간(임대기간 + 개인사용기간)으로 나눈 비율만큼만 공제할 수 있다.
3. 임대인(납세자)이 별장을 14일 초과 또는 임대기간의 10%(둘중에 긴기간)를 개인적인 목적으로 사용한 경우
임대비용은 임대수입까지만 비용처리가 되며 그 이상의 손실을 공제할 수 없게 된다. 하지만, 모기지 이자나, 재산세는 항목별 공제항목(Itemized deduction)에서 공제할 수 있다.
이상 세가지의 사례들에서 보듯이, 납세자의 개별 상황에 맞게 세제상의 혜택을 최대화 하기 위해선, "14일" 은 법적용의 중요한 기준지표이다. 따라서, 연중 임대날짜와 개인 용도사용일을 정확히 기록해 두는것이 중요하다. 마지막으로, 공사기간중에 개인적인 목적으로 머물렀다 하더라도, 공사기간은 개인사용기간으로 계산하지 않는다는 점도 기억해 두도록 하자.
박재순 공인회계사
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