렌트을 하시는 건물주들은 들어간 시간과 수고에 상관없이, IRS에서는 Rental Activity를 Passive Activity로 규정하여 손실에 대한 제한을 두고 있습니다. IRS 규정에 의하면, 렌트를 하실때 발생하는 손실에 대하여 최고 $25,000까지의 손실분에 대해서만 당해년도에 비용으로 처리할 수 있고 나머지 부분은 다음해로 이월(Carry over)됩니다. 다음해에서 렌트로 인한 이익이 생길경우는 이월된 손실을 사용하실 수 있지만 그렇지 못할 경우는 계속해서 다음해로 넘어간다는 규정입니다. 주의하셔야 할 점은, 렌트와 다른 비지니스에서 생긴 소득은 따로 계산되며, 서로 섞어서 상쇄할 수 없다는 것입니다. 하지만 써먹지 못한 누적된 손실은 건물을 처분하실 경우 과세대상이 되는 누적된 감가상각비용(Depreciation recapture)을 줄여 주게 됩니다.
<렌트하시는 건물을 운영하기 위한 회사설립 문제>
렌트하시는 건물을 운영하기 위해서는 어떤형태로 운영되는 것이 가장 바람직한지를 문의하는 경우가 많습니다. 일반적으로 말씀드린다면, Limited Liability(유한책임)와 초기자본금 확보를 위해서는, 개인보다는 법인(Corporation)이나 LLC(Limited Liability Corporation)의 설립에 대해 검토해 보실 필요가 있습니다. 현행 세법을 고려해 본다면, Corporation형태는 1년이상 보유시 발생하는 Long Term Capital Gain or Loss(매매시 발생하는 장기양도차액이나 손실)에 대해 세금상, 개인이나 LLC에 비해 불이익이 발생할 수 있습니다.
개인이나, 파트너십 형태로 설립된 LLC는 양도차액(Capital Gain)이나 양도손실(Capital Loss)이 세금보고에서 일반법인에 비해 더 유리한 절세효과를 보실 수 있습니다. 따라서 일반적으로 볼땐, LLC설립이 더 유리할 수 있으나, 개개인의 상황에 가장 적합한 조언을 위해서는 회계사와의 면밀한 상담이 필요합니다.
박재순, CPA 제공
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