주택경기 불황과 경기침제의 장기화로 이제는 많은 사람들이 버틸때까지 버티다가 결국은 집을 포기할 수 밖에 없는 Foreclosure를 직면하게 됩니다. 또한 상황이 좀 더 나은 사람들은 Short sale이나 채무조정을 가지고 은행과 조정을 하기도 합니다. 너무나 힘겹고 지쳤던 대부분의 사람들은 나중에는 집을 포기하고 나오는 것으로, 모든 채무문제가 끝나는 것으로 생각하고, 파생되는 제반문제들에 관하여서는 소홀히 하는 경우가 종종 있습니다. 사실 이러한 문제들은 채무자나 채권자인 은행 모두에게 시간적 재정적으로 상당한 손실이 아닐 수 없습니다. 설상가상으로 여기서 파생되는 세금 문제는 납세자에게 끝까지 피할 수 없는 남아있는 마지막 과제입니다. 하지만 파생될 수 있는 문제를 어느정도 예측할 수 있다면, 세금에 관련된 계획을 미리 세울수 있고, 나중에 더욱 침착히 대응하실 수 있습니다.
그러면 올해중에 주택차압이나 숏세일 또는 은행과의 채무조정을 고려하셔야 되는 분들을 위하여 다음의 기본적인 세무상식을 알려 드립니다. 이해를 돕기 위해 간단한 예를 한번 들어 보겠습니다.
A라는 사람은 2005년도에 $435,000에 처음으로 주택을 장만 하였습니다. 그때 A는 3%($15,000)정도를 Down한후 나머지 $420,000을 은행에서 융자를 받았습니다. 그해 A는 부엌을 좀더 Upgrade시키기 위하여 은행에서 집을 담보로 $30,000을 2차 융자로 받았습니다.
2006년도에 전체 융자 발란스는 $440,000이었습니다. 그리고 집의 시가(Fair Market Value)는 $500,000 이 되었습니다. 하지만 여러가지 재정적인 어려움 때문에 여기저기서 크레딧 카드로 쓴 빚이 $35,000정도 되었습니다. A는 모든 빚을 하나로 모아서 Payoff 하기 위하여 집을 담보로 재융자를 하였습니다. 그때 재융자 금액은 $475,000이었고 그돈으로 $35,000의 크레딧 카드 빚을 갚았습니다. 2007년에 융자 발란스는 $465,000이 되었고, 주택경기불황으로 집의 시가가 $415,000로 떨어졌습니다. 설상가상으로 A는 회사에게 Layoff를 당한후 집을 결국 차압당하게 되었습니다. 그 경우 A는 은행에서 차압직전 집의 시가와 융자발란스와의 차액에 대하여 빛을 탕감받게 되고 은행에서는 Form 1099-C(탕감부채 및 집시가를 보여주는 기록)를 A 와 IRS에게 발행합니다. 즉 시가와 융자발란스와의 차액인 $50,000 에 대하여 은행으로 부터 빚을 탕감받게 됩니다. 결국 은행은 집을 도로 가져갔고 A가 집을 포기하면, 은행과 A와의 계산은 끝납니다. 하지만 한가지 남아있는 문제는 IRS와의 문제 입니다. IRS는 재융자 금액중 집과 관계없는 용도로 쓰인 융자금액은 세법상의 탕감액에서 제외 시킵니다. 집의 비용과 관련 없는 부분, 즉 크레딧 카드 비용을 Pay off하기 사용된 금액은 다시금 과세 대상이 됩니다. 따라서 $35,000은 개인세금보고에서 소득으로 IRS에 보고하셔야 합니다.
만약에 채무조정의 경우라면, 위의 경우와 같지만 집을 계속 소유하고 있기 때문에 한가지 더 추가되는 것은 집의 가치를 순탕감액인 $15,000 ($50,000-$35,000) 만큼 낮추어야 합니다. 왜냐하면 나중에 집을 파실때 혜택을 본 $15,000 만큼을 양도차액으로 더 인식해야 하기 때문입니다. 따라서 정확한 세금보고를 위하여서는 융자서류를 꼼꼼한 체크하셔서 재융자시에 집과 관련없는 비용으로 쓴 비용이 무엇인지를 찾아서 확인해야 합니다.
박재순, CPA 제공
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