부동산/세금 칼럼

우리 집 뒷마당에도 별채를 지을 수 있나요?

부모님을 모시고 싶어서요.

종종 듣는 질문입니다. 답은 대부분 '예'입니다. 그러나 여기에도 몇가지 조건들이 있습니다. 미국에서는 이런 집을 통틀어 ADU(Accessory Dwelling Unit, 부속주거시설)라고 부릅니다. 다른 몇가지 별칭이 있으나, 저는 편하게 별채라고 부르겠습니다. 2023년 통과된 주법 HB 1337 덕분에 워싱턴주 대부분의 도시에서 단독주택 부지 한 곳에 ADU를 최대 두 채까지 지을 수 있게 되었고, 집주인이 반드시 그 부지에 살아야 한다는 조건도 대부분 사라졌습니다.

그런데 '지을 수 있다'는 말과 '내 땅에 지을 수 있다'는 말은 다릅니다. 이 차이를 모르고 설계비만 날리는 분들도 있습니다.

먼저 종류부터 구분해야 합니다. 마당에 따로 짓는 1. 독립형 별채(DADU), 2. 본채에 붙여 짓는 부속형 ADU, 그리고 지하실이나 차고를 고쳐 쓰는 3. 내부형·개조형 ADU입니다. 킹카운티와 시애틀 대부분 지역은 이 세 가지 중 두 채까지 조합해 허용하고, 최대 면적을 1,000제곱피트 아래로 제한할 수 없으며, 대중교통 정류장 반 마일 이내라면 추가 주차도 요구하지 않습니다.

문제는 종류에 따라 조건이 달라진다는 점입니다. 독립형 별채는 대지 면적, 하수도, 진입로, 유틸리티 조건을 모두 충족해야 합니다. 비법인 킹카운티는 통상 대지 3,200제곱피트 이상이어야 하고, 정화조를 쓰는 부지는 침실 수에 맞춰 탱크 용량을 다시 계산해야 합니다. 진입로 폭이 좁거나 소방차 접근이 어려운 부지는 신축 자체가 제한될 수 있습니다.

여기에 하나 더 있습니다. 습지, 급경사지, 하천 인접지 같은 '민감지역'으로 지정된 땅은 완충 구역 안에서는 건축이 아예 불가능한 경우가 많습니다. 평범해 보이는 뒷마당이 지도상 완충 구역에 해당되어 설계도중 설계도중 플랜을 중단한 예도 있었습니다.

저희 동네는 HOA가 있긴 한데, 그건 주법이랑 상관없죠?

아쉽지만 있습니다. HOA 규약(CC&R)은 사적 계약이라 주법이 자동으로 무력화하지 않습니다. 오래된 단지일수록 부속 건물 신축을 금지하거나 외관 심의를 요구하는 조항이 남아 있어, 계약 전 규약집 확인이 필수입니다. 기존 차고를 개조하는 경우도 마찬가지로 구조 보강, 채광창과 비상 탈출구, 천장 높이 기준을 충족해야 하고, 차고가 사라지며 생기는 주차 감소 문제도 지자체마다 다르게 다룹니다.

결국 이 질문의 답은 이렇습니다. 주법은 '허용'을 정할 뿐, '가능' 여부는 그 땅의 조건과 ADU의 종류가 함께 결정합니다. 설계에 들어가기 전에 대지 면적, 하수·정화조, 진입로, 크리티컬 에어리어, HOA 규약까지 함께 확인해야 뒷마당 별채가 도면이 아닌 현실이 됩니다. 뒷마당을 보며 그려온 그림이 있다면, 도면을 그리기 전에 땅부터 먼저 읽어보시길 권합니다. 다음 편에서는 이 별채가 실제로 얼마짜리 공사인지 이야기하겠습니다.

참고글 보기

주택관련

• 주택 구매시 피해야할 주택 유형 9가지
• 무허가 증축 - 내 집이라도 마음대로 증축하면 안 되는 이유
• 고압선 옆집, 사도 될까요?
• 집을 사기 전에 반드시 알아야 할 것 - 주택의 심각한 구조적 결함 식별하기
• 포켓 리스팅 금지법 시행 (SSB 6091 - 6월 11일 부터)
• 요즘 부자들이 워싱턴 부동산을 다시 사들이기 시작한 이유

• 첫 주택구매자를 위한 혜택 (1) - 모기지 대출 중심으로
• 첫 주택구매자를 위한 혜택 (2) - 비용 지원 중심으로
• 주택구매자를 위한 혜택 (3) - 연방 소득세 중심으로
• 첫 주택구매자를 위한 혜택 (4) - 첫 주택구매자만을 위한 특별 세제

• ADU (별채)의 신축, 개조및 활용 • 우리 집 뒷마당에도 별채를 지을 수 있나요?

상업용 부동산 관련

• 1031 Exchange (1) - 주택등 부동산 투자자
• 1031 Exchange (2) - 시민권이나 영주권이 없는경우

• 상가, 주유소의 오염부지 조회및 해석

• 식당매매 (1) - 필수 확인항목
• 식당매매 (2) - 추가 검토항목
• 식당매매 (3) - 그리스 트랩

• SB 6026: 상업지구 주거화 시대의 개막

융자 관련

• 3월 1일부터 영주권자 SBA 대출 전면 중단
• 은행은 알려주지 않는, SBA 융자 심사에서 탈락하는 진짜 이유
• SBA 대출, 1천만 달러 시대의 도래

시장전망

• 주택 시장 현황및 전망
• 부동산 시장전망 - 요식업을 중심으로
• 부동산 시장현황 - 매물은 쏟아지는데 가격은 요지부동

세금 관련

• 부동산 투자자를위한 (1) 하나의 크고 아름다운 법안 의 개요
• 부동산 투자자를위한 (2) 상속세, 증여세, 양도소득세정리및 전략
• 미국 상속세 - 연방과 워싱턴주 정리

일반

• 잘 준비하는 것이 더 현명한 선택입니다
• 세금 때문에 부동산의 매각을 미룬다면?