1031 exchange는 투자자들에게는 익숙한 용어이지만 의외로 잘 모르고 계신 분들도 꽤 있습니다. 오늘은 1031 exchange에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 원래 이 단어는 미국 국세청 코드 (Internal Revenue Code) 중 Section 1031을 일컫는 용어였는데 지금은 많은 사람들이 투자용 부동산을 갈아탈 때 쓰는 말로 보편화되어 쓰이고 있습니다. 1031 exchange는 현재 소유하고 있는 부동산을 팔고 비슷한 가격대의 부동산을 새로 구매할 때 양도소득에 대한 세금을 유예시켜 지금 당장 세금을 내지 않아도 되는 제도입니다. 이때 분명 수익이 났음에도 불구하고 미래의 어떤 기간까지 회수되지 않은 세금을 이연조세 (deferred capital gains tax)라고 합니다. 이러한 혜택을 제대로 모르신 분들은 부동산을 팔고 싶은데도 양도소득세에 대한 부담 때문에 이러지도 저러지도 못하고 끌어안고 있는 경우가 종종 있습니다. 또 반대로 1031 exchange에 대해 들어는 봤지만 제대로 사용하지 못한 채 부동산 매매를 서둘러 엄청난 세금 부담의 낭패를 보신 분들도 계실 것입니다. 따라서 좀 더 지혜로는 투자를 위해서는 1031 법률에 대해 확실히 알고 계셔야 하며, 이 지면상에서 다루어지지 않은 개개인의 세금상의 문제나 법률적인 문제는 1031 exchange전문 회계사나 변호사와 상의하시고 일을 진행하시는 것을 권유드립니다.

보통 부동산을 팔고 이익이 실현되었을 때 우리는 연방정부와 주정부에 양도소득세를 내야 합니다. 하지만 1031 exchange가 규정하는 범주 내에서는 이 세금이 미래로 이연됩니다. 1031 exchange에는 횟수 제한은 없으며 여러 번 부동산을 사고판다 해도 양도소득에 대한 세금은 최후 부동산을 팔아 이익금을 챙기기 전에는 내지 않아도 됩니다. 물론 이 세금조차 안 내는 방법도 있습니다. 마지막 부동산이 주택일 경우에 2년 렌트 의무기간이 끝난 후 들어가 5년 실거주를 하면 부부합산 50만 불의 세금면제를 받을 수 있기도 합니다. 또 한 가지 방법은 투자용 부동산을 가족에게 상속할 계획이라면 끝까지 이익을 실현하지 않은 채 소유하고 있는 것입니다. 1031 법률은 소유자 사망 시에 이연 된 양도소득세는 한 푼도 내지 않아도 된다고 명시하고 있습니다.

• 먼저 1031 exchange의 혜택을 받기 위해서는 해당 부동산이 반드시 집주인의 거주용 주택이 아닌 렌트를 주고 있는 집이거나 상업용 빌딩, 아파트, 농장 등의 투자용 부동산이어야 합니다. 1031 룰에는 like-kind (같은 종류)의 부동산으로 갈아타야 한다고 되어 있으나 여기서 말하는 같은 종류라 함은 말 그대로 해석하시면 안 되고 사실상 두 번째 부동산을 고르는데 거의 제한 사항이 없을 만큼 매우 광범위합니다.

• 새로 사는 부동산이 하나일 경우, 팔려고 하는 부동산과 같거나 더 비싼 가격대이어야 합니다. 물론 더 싼 부동산과 교환을 하는 것이 안 되는 것은 아니지만 남은 이익에 대해서는 (셀러가 가져가는 차액) 세금을 내야 할 뿐입니다. 가지고 있는 부동산을 팔은 후 여러 개의 부동산을 매입할 경우에는 조금 더 복잡하게 계산이 됩니다. 세 개의 부동산까지는 매수 금액에 대한 상한선이 없으며, 세 개를 넘어선 경우 새로 사는 부동산의 총가치가 판 부동산 가치의 200%를 넘어설 수 없습니다. 만약 매도한 부동산 가치의 200%를 넘어선다면 95% 룰이라는 것이 적용되어 투자자는 교환할 부동산의 총가치가 현재 시세의 ( fair market value) 95% 이상으로 사도록 규정하고 있습니다.

• 여기서 가장 중요한 것은 시간의 제약입니다. 먼저 45-day rule로 현재 소유하고 있는 부동산이 팔린 시점에서 45일 내로 교환할 부동산을 지정해야 합니다. 예를 들어 소유하고 있는 투자주택이 팔려 에스크로 기간이 다 끝날 때까지 기다렸다가 그때부터 새로운 집을 보러 다닌다면 시간이 너무 촉박할 수 있습니다. 능력 있는 브로커를 만나서 리스팅 전부터 철저한 계획하에 exchange 계획을 세우는 것이 좋습니다. 이때 꼭 한 채만 지정을 하지 않아도 되고 일단 여러 채를 지정했다가 그중 하나만 계약이 성사되어도 됩니다. 그다음 중요한 시간적 제약은 180-day rule입니다. 새로 찾은 부동산의 에스크로는 기존 부동산을 팔은 시점에서 180일 내로 클로징해야 합니다. 여기서 중요한 것은 두 번째 부동산을 찾은 후 180일의 계산이 카운트되는 것이 아니라 이 두 날짜의 시작은 동시에 진행된다는 것입니다.

• Exchange 기간 내에 절대로 부동산 매매 차액을 개인 통장으로 받을 수 없습니다. 이는 새로 찾은 부동산을 사들이는데 고스란히 사용될 수 있도록 에스크로 회사에서 관리하게 됩니다. exchange 전반에 걸친 모든 과정을 관리해 주는 회사, 즉 qualified intermediary를 고용하시면 투자용 부동산 교환에 필요한 서류 작업 및 에스크로 절차를 맡아 진행해 줍니다. 국세청에 보고해야 하는 양식 (form 8824)도 그중 하나가 될 것입니다.

1031 exchange는 분명히 투자자들에게 재산을 증식할 수 있는 유용한 제도가 될 것입니다. 예를 들어 현재 소유하고 있는 투자용 주택의 시세가 $1,000,000인데 다른 동네에 $1,300,000 가치의 주택으로 바꾼다면 렌트비를 훨씬 많이 받을 수 있다고 가정합시다. 기존 주택을 예전에 $500,000에 구입하였다면 양도소득 $500,000에 대한 세금을 내야 하는 의무가 생기는데 그 세금을 차후로 연기할 수만 있다면 투자할 수 있는 금액은 더 커질 수밖에 없습니다. 그래서 $1,300,000의 주택까지도 구매가 가능할 수 있게 되고 이런 식으로 점점 투자를 늘려갈 수 있게 됩니다. 하지만 법 조항들이 까다롭고 복잡하기 때문에 투자자 혼자의 힘으로는 exchange를 실현하기가 힘듭니다. 또한 투자자 본인이 직접 qualified intermediary가 될 수 없도록 법으로 정해져 있습니다. 따라서 전문가에게 자문을 구한 후 시간을 들여서 투자 계획을 세우시기 바랍니다. 흔히 투자는 돈으로 돈을 버는 것이라고 합니다. 그렇다면 1031 exchange는 당장의 세금납부의 의무를 유예하고 그 돈으로 자산을 증식할 수 있는 기회로 사용될 수 있습니다.

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