‘내 집 마련 40대’ 현실?…밀레니얼, 주택시장 진입 더 어려워졌다
미국에서 밀레니얼 세대(1981~1996년생)의 주택시장 진입이 예년보다 뚜렷하게 늦어지고 있다는 분석이 제기됐다. 금리 고착화, 높은 집값, 매물 부족 등이 겹치면서 부모 세대에 비해 ‘내 집 마련’ 문턱이 크게 높아졌다는 지적이 나온다.
워싱턴 D.C. 인근에 거주하는 35세 엔지니어 카슨 맥도널드는 “지금쯤 집을 가지고 있을 것이라 생각했다”며 부인과 함께 첫 주택을 찾고 있다고 말했다. 부부는 예산 70만달러를 맞추기 위해 거주 지역에서 30마일 떨어진 앤아룬델카운티까지 범위를 넓힌 상태다. 그는 “오랫동안 집값이 너무 비쌌다”고 토로했다.
전미부동산중개인협회(NAR)는 최근 연례 조사에서 첫 주택 구매자의 평균 연령이 40세에 이르렀다고 발표했다. 1991년 28세였던 중위 연령은 2019년 33세까지 완만하게 상승해 왔으나, 팬데믹 이후 36세(2022년), 38세(2024년)로 급등한 뒤 올해 40세에 도달했다.
하지만 다른 통계와는 큰 차이를 보인다.
미국 인구조사국의 ‘아메리칸 하우징 서베이(AHS)’를 분석한 경제정책 연구자 코너 오브라이언은 지난 10년 동안 첫 구매자의 중위 연령이 33세에서 거의 변하지 않았다고 지적했다. 그는 “금리와 거래량이 지난해와 크게 다르지 않은 상황에서 갑자기 연령이 치솟는 것은 비합리적”이라고 말했다.
미 보수 성향 싱크탱크인 케이토연구소의 제롬 파뮬라로 연구원도 모기지 데이터를 분석한 결과, 25~34세가 매년 첫 주택 구매자의 42~45%를 차지하며 비중이 거의 변하지 않았다고 밝혔다. 25세 미만 비중은 오히려 10% 수준으로 소폭 증가했다.
전문가들은 NAR 조사 방식의 특성도 변수를 만든다고 본다. NAR은 최근 1년간 ‘실거주용(primary residence)’ 주택을 구매한 이들을 대상으로 설문하는데, 일부 젊은층이 저렴한 지역에서 임대용 주택을 투자 목적으로 먼저 구매할 경우 통계에 반영되지 않는다는 것이다.
전문가들은 “첫 주택 구매 연령이 실제로 급등한 것은 아니다”라고 입을 모으면서도, 밀레니얼 세대가 주택시장 진입에 어려움을 겪는 현실은 부정할 수 없다고 강조한다.
미국에서 가장 인구가 많은 출생 연도는 1990~1991년생(현재 34~35세)으로, 시장에 진입할 수 있는 잠재적 첫 구매자가 많지만, 실제 구매자는 크게 줄었다. 이는 거래량이 과거보다 급격히 감소했기 때문이다.
연방준비제도(Fed)에 따르면, 모기지로 집을 산 인구는 2003년 700만명에서 2023년 300만명 수준으로 반토막 났다. 팬데믹 기간 초저금리(3% 미만)로 대출을 확보한 기존 주택 보유자들이 매도를 꺼리면서 시장에 나오는 매물도 급감했다.
같은 기간 미국 중위 주택가격은 5년 만에 약 10만달러 상승한 41만800달러로 뛰었다. 서부(531,100달러), 북동부(796,700달러)는 더 높은 가격대다. 파뮬라로 연구원은 “밀레니얼 구매자들이 예전보다 소득 수준이 낮은 지역, 혹은 선호도에서 밀리는 동네를 선택하는 경향이 뚜렷하다”고 말했다.
전문가들은 구매 지연의 원인이 경제적 요인만은 아니라고 본다. AEI의 조지프 트레이시 연구원은 “결혼 시기 지연, 학업 기간 증가, 커리어 이동 확대 등 인구학적 변화도 첫 주택 구매 시점을 늦추고 있다”고 분석했다.
대도시권에서 체감은 더 크다. 버지니아주 알링턴에서 거주하는 34세 라이언 트레이어는 “비슷한 평수의 콘도가 60만달러를 넘어 도저히 접근할 수 없었다”며 타운하우스 구매를 위해 “5~6년을 더 기다릴 계획”이라고 말했다.
뉴욕 브롱크스의 의상 디자이너 줄리 마이클(40)은 8개월의 수색 끝에 뉴저지의 방 3개짜리 주택을 선택했다. 그는 “예술 분야에서 일하는 내가 집을 살 수 있을 거라고는 생각하지 못했다”고 말하면서도, 친척들의 지원으로 50%의 선납금을 마련하며 어렵게 매입에 성공했다.
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