미 주택시장 또 다른 장벽…에스크로 비용 급등에 내 집 마련 더 멀어져
미국 전역에서 주택담보대출과 함께 납부되는 에스크로 비용이 급등하면서, 주택 소유는 물론 신규 주택 구입의 문턱을 더욱 높이고 있다는 분석이 나왔다.
부동산 데이터 분석업체 코탈리티(Cotality)가 최근 발표한 ‘2026년 미국 부동산 시장 전망’ 보고서에 따르면, 재산세와 주택보험료 등을 포함한 에스크로 납부액은 올해 미국 주택시장의 핵심 리스크 요인 가운데 하나로 지목됐다. 보고서는 이미 기존 주택 소유자들의 가계 부담을 키우고 있는 이 비용이 내년에도 추가 상승할 가능성이 크다고 전망했다.
에스크로 비용은 매달 상환하는 모기지 가운데 재산세와 주택보험료 등을 충당하기 위해 금융기관이 별도로 징수·관리하는 금액으로, 대출 원금과 이자를 제외한 주택 소유에 필수적으로 수반되는 비(非)모기지 비용에 해당한다.
보고서에 따르면 2025년 미국 전역에서 이러한 비모기지 비용은 전년 대비 평균 30% 급증했다. 특히 자연재해 위험이 큰 지역을 중심으로 상승 폭이 두드러졌다. 플로리다와 콜로라도주의 경우 지난해 에스크로 납부액이 각각 55%, 57% 증가한 것으로 나타났으며, 주된 원인은 주택보험료 인상이었다.
코탈리티는 이 같은 흐름이 단기간에 완화되기 어렵다고 내다봤다. 2026년에도 미국 전역에서 주택보험료가 평균 8% 상승할 것으로 예상되는데, 이는 물가상승률을 웃도는 수준이다.
코탈리티의 수석 이코노미스트 아르차나 프라단은 “에스크로 비용 증가는 잠재적 주택 구매자들이 시장 진입을 주저하게 만드는 요인”이라며 “궁극적으로 주택 소유를 달성할 수 있는 가능성을 약화시킬 수 있다”고 말했다.
이미 높은 주택 가격과 대출 금리로 상당수 예비 구매자들이 시장에서 이탈한 상황에서, 추가적인 비용 부담이 겹치고 있다는 지적도 나온다.
부동산 플랫폼 리얼터닷컴의 수석 이코노미스트 제이크 크리멜은 에스크로 비용 상승이 주택 소유의 대표적인 장점으로 여겨졌던 ‘월 상환액의 예측 가능성’을 흔들고 있다고 평가했다.
크리멜은 폭스비즈니스와의 인터뷰에서 “고정금리 모기지는 통상 월 납부액 변동을 최소화해 주지만, 보험료와 재산세 상승으로 그 안정성이 위협받고 있다”며 “앞으로 수백만 가구에 있어 주택 소유 비용은 더 이상 확실하게 계산 가능한 항목이 아니다”라고 말했다.
그는 에스크로 비용 증가가 가계 저축을 잠식할 뿐 아니라, 세금과 보험료의 불확실성이 가계 예산 수립 자체를 어렵게 만들고 있다고 덧붙였다. 이러한 요인이 복합적으로 작용하면서, 주택 소유자가 오랫동안 당연하게 여겨왔던 재정적 안정성이 약화되고 있다는 설명이다.
아울러 크리멜은 에스크로 비용 상승이 단순한 비용 증가를 넘어 홍수나 산불 등 자연재해 위험이 확대되고 있음을 보여주는 지표이기도 하다며 “주택 소유자들에게 중장기적인 실질 리스크로 작용할 수 있다”고 경고했다.
에스크로 납부액에는 재산세와 주택보험료, 의무 가입이 필요한 홍수보험, 민간 모기지 보험(PMI) 또는 연방주택청(FHA) 모기지 보험료 등이 포함된다. 반면 주택관리비(HOA 회비), 각종 공과금, 주택 유지·보수 비용 등은 에스크로 항목에 포함되지 않는다.
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