내 신용점수로 집 살 수 있을까…점수 따라 이자만 수천만원 차이
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미국에서 주택을 구입할 때 신용점수는 모기지 대출 승인 여부뿐 아니라 적용되는 금리와 장기적으로 부담해야 할 이자 규모를 좌우하는 핵심 요소다. 대출 상품에 따라 최저 신용점수 기준이 다르지만, 일반적인 재래식 모기지의 경우 신용점수 620점 이상이 있어야 대출을 받을 수 있는 경우가 많다.
신용점수가 높을수록 대출기관이 차입자의 상환 위험을 낮게 평가하기 때문에 더 낮은 금리와 유리한 조건을 적용받을 가능성이 커진다. 반대로 신용점수가 낮으면 대출 승인이 어려워지거나 더 높은 금리를 부담해야 할 수 있다.
대출 종류에 따라 최저 점수 달라
주택담보대출에 필요한 신용점수는 대출 종류와 금융기관에 따라 차이가 있다.
일반 대출(Conventional loan)은 연방정부 기관의 보증을 받지 않는 일반적인 주택담보대출이다. 많은 금융기관이 620점을 최저 기준으로 삼지만, 점수가 낮은 차입자에게는 더 높은 소득이나 많은 다운페이먼트 등을 추가로 요구할 수 있다.
연방주택청(FHA)이 보증하는 FHA 대출은 상대적으로 신용점수가 낮거나 다운페이먼트 여력이 적은 주택 구매자를 위한 상품이다. 신용점수가 500~579점이면 최소 10%를 다운페이먼트로 내야 하며, 580점 이상이면 3.5%의 다운페이먼트로도 대출을 받을 수 있다. 다만 낮은 신용점수로 대출을 받을 경우 더 높은 금리와 모기지 보험 비용을 부담할 가능성이 있다.
농무부(USDA) 대출은 자격을 갖춘 농촌 지역 주택을 구입하는 중·저소득층을 대상으로 한다. USDA 자체적으로 정한 최저 신용점수는 없지만 대출기관들은 일반적으로 640점 이상을 선호한다.
재향군인부(VA)가 보증하는 VA 대출 역시 정부 차원의 최소 신용점수 기준은 없다. 그러나 실제 대출을 제공하는 금융기관 가운데 상당수는 620점 안팎의 최소 기준을 요구한다.
일반적인 주택담보대출보다 규모가 큰 점보 대출은 금융기관에 따라 기준이 다르지만, 대체로 700점 이상의 높은 신용점수를 요구하는 경우가 많다. 2026년 기준 프레디맥과 패니메이가 정한 일반적인 컨포밍 대출 한도는 대부분 지역에서 83만2천750달러다.
신용점수 20점 차이에도 이자가 달라진다
신용점수는 단순히 대출 승인 여부를 결정하는 데 그치지 않는다. 같은 금액을 빌리더라도 점수에 따라 금리가 달라지면서 30년 동안 부담하는 이자에 상당한 차이가 발생할 수 있다.
마이피코(myFICO)가 2026년 7월 집계한 자료를 바탕으로 30년 고정금리로 30만달러를 빌린다고 가정하면 다음과 같은 차이가 나타난다.
예를 들어 신용점수가 780~850점인 차입자가 30만달러를 빌릴 경우 30년간 총 이자는 약 39만500달러인 반면, 620~639점이면 약 45만2천200달러로 늘어난다. 같은 대출금액이라도 약 6만1천700달러의 차이다.
또 신용점수가 620~639점에서 640~659점으로만 올라가도 30년간 부담하는 이자가 약 1만5천400달러 줄어드는 것으로 나타났다. 신용점수가 680~699점에서 700~719점으로 높아질 경우에도 총 이자 부담이 약 1만200달러 감소한다.
다만 실제 금리는 신용점수 외에도 소득, 부채 수준, 다운페이먼트 규모, 대출금액, 주택 유형 및 시장 금리 등에 따라 달라질 수 있다.
집 사기 전 신용점수부터 관리해야
전문가들은 주택 구입을 계획하고 있다면 집을 알아보기 전에 자신의 신용점수와 신용보고서를 확인하는 것이 중요하다고 조언한다. 신용점수를 개선하는 데는 수개월이 걸릴 수 있기 때문이다.
우선 에퀴팩스(Equifax), 익스페리언(Experian), 트랜스유니언(TransUnion) 등 주요 신용평가사의 신용보고서를 확인해 잘못된 정보가 있는지 살펴봐야 한다. 오류가 발견되면 해당 신용평가사와 정보를 제공한 채권자에게 이의를 제기할 수 있다.
신용카드 잔액을 줄이는 것도 중요하다. 전체 신용한도에서 사용 중인 금액의 비율인 신용이용률은 일반적으로 30% 이하로 유지하는 것이 권장된다. 예를 들어 신용한도가 2만달러이고 카드 빚이 1만달러라면 신용이용률은 50%다.
연체를 피하는 것도 핵심이다. 결제 이력은 신용점수 산정에서 큰 비중을 차지하며, 연체 기록은 신용보고서에 최대 7년간 남을 수 있다. 다만 시간이 지나면서 신용점수에 미치는 영향은 점차 줄어든다.
사용하지 않는 오래된 신용계좌를 무조건 폐쇄하거나 주택대출을 앞두고 새로운 신용카드를 여러 개 개설하는 것도 피하는 것이 좋다. 새로운 신용계좌 신청은 신용점수에 일시적인 영향을 줄 수 있기 때문이다.
신용상담기관인 전국신용상담재단(NFCC)의 브루스 맥클러리 부회장은 낮은 신용점수 때문에 가장 낮은 금리를 받지 못하거나 대출 승인이 거절될 가능성이 있지만, 공동서명인을 추가하거나 대출 규모를 줄이는 방식으로 대출이 가능할 수도 있다고 설명했다.
결국 주택 구입에 필요한 ‘좋은 신용점수’에는 하나의 정답이 있는 것은 아니다. 620점은 일부 재래식 대출을 받을 수 있는 기준선에 가깝지만, 더 낮은 금리와 유리한 조건을 원한다면 신용점수를 가능한 한 높여두는 것이 유리하다. 주택 구매를 앞두고 있다면 대출 신청 직전이 아니라 수개월 전부터 신용보고서와 부채 수준을 점검하는 것이 바람직하다.
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