시애틀서 집 사는 게 손해? 본전 찾는 데 ‘20년’ 걸린다
시애틀 지역에서 주택을 구입한 사람이 임차인보다 재정적으로 유리한 위치에 서기까지는 약 20년이 걸린다는 분석이 나왔다. 팬데믹 이후 집값 급등과 높은 모기지 금리가 겹치면서 내 집 마련의 경제적 매력이 크게 낮아졌다는 평가다.
부동산 정보업체 질로우(Zillow)가 4일 발표한 분석에 따르면 시애틀 지역 주택 구매자는 비슷한 재정 여건의 임차인과 비교해 경제적 우위를 확보하기 위해 평균 20년 가까이 해당 주택에 거주해야 하는 것으로 나타났다.
이는 미국 주요 대도시 가운데 가장 긴 수준에 속한다. 같은 기준으로 테네시주 멤피스는 4년, 애리조나주 피닉스는 6년, 뉴욕시는 12년으로 조사됐다. 반면 샌프란시스코와 캘리포니아주 새너제이, 루이지애나주 뉴올리언스는 30년 모기지 기간 전체를 고려해도 주택 구매자가 임차인보다 유리해지지 않는 것으로 분석됐다.
질로우는 동일한 소득과 20% 다운페이먼트 자금을 보유한 가구를 가정해 주택 구매와 임대의 장기 재정 효과를 비교했다.
주택 구매자는 중간 가격대 주택을 30년 고정금리 모기지로 구입하고, 대출 상환과 주택 가격 상승을 통해 자산(에퀴티)을 축적하는 것으로 가정했다. 대신 모기지 상환금과 재산세, 보험료, 유지·보수 비용 등을 부담해야 한다.
반면 임차인은 주택 구입에 사용할 다운페이먼트 자금을 투자하고, 임대료가 모기지 비용보다 낮은 경우 발생하는 차액도 추가 투자하는 것으로 설정했다. 투자 수익률은 10년 만기 미국 국채 수익률 수준으로 계산됐다.
분석 결과 전국 평균적으로는 주택 구매자가 약 6년 후부터 재정적으로 더 유리해지는 것으로 나타났다. 그러나 시애틀은 집값 상승 속도가 임대료 상승률을 크게 앞지르면서 손익분기점이 크게 늘어났다.
특히 팬데믹 이후 모기지 금리가 급등하면서 주택 구매 비용이 크게 증가했다. 시애틀의 손익분기점은 2020년 9월만 해도 7.5년에 불과했지만, 금리와 집값이 동시에 상승한 2023년 가을에는 27년까지 치솟기도 했다.
질로우의 수석 이코노미스트 오르페 디붕귀는 "일부 시장에서는 여전히 주택 구매가 합리적인 선택이지만, 시애틀에서는 장기간 한곳에 거주할 계획이 있는 경우에만 경제적 이점이 커진다"고 설명했다.
다만 이번 분석은 순수한 재정적 측면만을 비교한 것으로, 주택 소유에 따른 안정성이나 세제 혜택, 이사 비용 등은 일부 반영되지 않았다.
질로우는 "시애틀과 같은 고가 주택 시장에서는 집값이 워낙 높아 가격 상승에 따른 이익만으로 초기 투자 비용을 회수하기가 쉽지 않다"며 "주택 구매는 단기 투자보다 장기 거주를 전제로 한 결정이 되고 있다"고 분석했다.
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(Photo: Furchin/Getty Images/iStockphoto)
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