트럼프표 ‘50년 모기지’ 논란 확산…월 납입 줄어도 총이자 폭등
미국 주택 시장이 둔화 국면에 진입한 가운데, 도널드 트럼프 대통령이 제안한 ‘50년 고정금리 모기지(50-year mortgage)’ 구상이 주택금융 감독 기관의 지지까지 얻으며 파급력을 키우고 있다.
이 제안은 월 납입액을 낮춰 주택 구매의 문턱을 낮추겠다는 취지로 소개되지만, 장기적 비용 증가와 주택시장 과열 우려도 동시에 제기되고 있다.
미국 주택금융감독청(FHFA)의 윌리엄 풀트 국장은 최근 소셜미디어(X) 계정에 “우리는 실제로 50년 모기지 작업을 진행 중이며, 이는 완전한 게임체인저다”라고 밝혔다. 그는 이어 “5년·10년·15년 모기지에 대한 구제 방안도 마련 중”이라고 덧붙였다.
50년 모기지는 상환 기간을 늘려 월별 원리금 상환 부담을 낮추는 효과가 있어 일부 가계의 주택 구입 부담을 줄일 수 있다는 장점이 제기된다. 원리금 상환 방식에 따라 대출 원금을 더 오랜 기간에 걸쳐 분할 상환하면 월 납입액이 줄어드는 구조 때문이다.
다만 장기간 대출은 총 이자 비용 증가라는 명확한 단점을 동반한다. 예시로 40만 달러 대출에 연 6% 금리를 적용했을 경우, 단순 계산으로 30년 모기지의 월 상환액은 약 2,398달러인 반면 50년 모기지의 월 상환액은 약 2,105달러로 낮아진다. 그러나 총 이자액은 30년형이 약 46만3천352달러인 데 비해 50년형은 약 86만3천371달러로 거의 두 배에 달하는 것으로 계산된다.
전문가들은 월 납입액이 낮아지는 즉각적 효과에도 불구하고 장기적으로 볼 때 소비자가 더 많은 이자를 부담하게 되고, 주택 수요 확대가 공급을 압박해 주택가격 상승을 초래할 수 있음을 경고한다. 또한 모기지 기간 연장만으로 근본적인 주택문제인 공급 부족을 해결하기 어렵다는 지적도 나온다.
트럼프 대통령의 제안이 실제 정책으로 이어질지, 구체적 설계는 어떻게 될지는 아직 불명확하다. 소셜미디어 게시 이후 금융시장과 주택업계에서는 제도화 가능성과 설계 방안을 놓고 논의가 본격화하고 있으며, 연방정부와 금융기관 간 조율이 향후 관건이 될 전망이다.
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계산이 잘못된거 같음. 30년이 2400이고 50년이 2100 이면 누가 하나? 1000불정도 차이날텐데? 그 차이나는돈을 VOO나 S&P 500에 투자하면 10년뒤엔 더 벌듯. 거기에 이율 낮아지면 리파이넨스할수도 있고.